• グリーンモールハウジング事務局

マンション売却査定の方向性

令和4年8月現在、熊本県荒尾市には合計全:10棟 総戸数:662戸の分譲マンションが供給されており、5棟 供給戸数:465戸(約70%)が弊社の有る「あらおシティモール」周辺に集中して供給されています。


荒尾市緑ケ丘周辺エリア 分譲マンション 供給状況 2022年8月時点


① アンピール緑ケ丘壱番館 69戸

② アンピール緑ケ丘弐番館 85戸

③ アンピール緑ケ丘参番館 121戸

④ グランド・ルー・緑ケ丘 134戸

⑤ プラネスト緑ケ丘 56戸

合 計 465戸


弊社では緑ケ丘エリア分譲マンションの査定依頼が年間 約30件程相談が有り、

現在まで当エリア分譲マンション流通の約80%を(他社様物件へのご購入者ご紹介も含め)

弊社でお取引させて頂いております。年末で創業20年を迎えますので、居住者様は弊社で

ご縁の有ったお客様が多く、同じお部屋を2~3回購入者様をご紹介させて頂いたお部屋も

ございます。


弊社も過去8戸程、自社にて購入させて頂いており、昨年は築20年 80㎡のお部屋を間取り

変更3LDK➡2LDK LDK22.4帖へ拡大リモートワークスペース確保、キッチン、洗面、浴室、トイレ入替え、断熱改修工事(2重サッシ、LDK床暖房システム導入他)大規模リノベーション工事を行いました。 特別な最新設備満載のスペシャルなアンピール緑ケ丘マンションです。

今回の猛暑日でも断熱効果でLDKエアコン1台で全室が快適と喜ばれています。

(参考まで室内画像掲載)

GMHリノ・アンピール緑ケ丘壱番館SP 画像 落ち着いた木調と白を基調のデザイン (販売済み)

↑ゆっくり寛げる戸建てサイズ1317➡1616サイズ入口段差の無いバリアフリー浴室乾燥暖房機能付き 最新のタカラスタンダード製ユニットバスへ入替え

↓ 最新のタカラスタンダード製システムキッチンへ交換 安全な3ツ口IHコンロ、食洗器、センサー付きタッチレス

水栓、薄型レンジフード、キッチン床暖房、移っていませんが背面にシステム収納棚で収納力UP


さて分譲マンション所有者がマンションの売却を検討される場合、まずは不動産会社に

査定を依頼されます。

その後、依頼された不動産会社担当は査定物件や周辺競合マンションの現在販売状況や過去の取引事例を基に、おおむね販売活動期間である3ヶ月程で成約になるであろう査定価格を物件所有者に提示します。この提示価格を基に所有者と不動産会社担当が協議し、売出し価格決定、媒介契約締結後 販売活動に着手します。


近年は全国的に増加する自然災害リスクも考慮し、立地条件も安全性を考え評価するように変わってきました。

また今後は、マンションの管理状況、例えば大規模メインテナンスの実行状況、管理費・修繕積立金の滞納状況、将来の大規模修繕の為に修繕積立金が適正金額溜まっているか?

その月々修繕積立金額が適正価格で有るか? 大規模修繕時に管理組合の修繕積立金が不足し、修繕費を管理組合で借入れ(借金)して実行していないか等目に見えない部分の評価も大事になると考えています。


通常買主様はマンション購入時に金融機関からの借入れで購入されますが、上記のような

管理組合で修繕費の借入れが有る場合は、表面では判らない借金が購入時の借入れ以外に

各所有者で負担しなくてはならなくなります。


私も東京の不動産デベロッパー勤務時に マンション購入後、月々負担となる管理費、修繕積立金、敷地内駐車場料金が相場より若干安価な物件を担当したことがありました。

他社売主の首都圏郊外エリアのファミリーマンション物件です。売主販売側は購入者が住宅ローン以外に月々負担する管理費、修繕積立金、駐車料金は安いほど購入希望者から喜ばれ、販売活動をし易くなります。

私自身 売買契約時と鍵引き渡し時に各購入者に物件引渡し 管理組合設立後、速やかに修繕積立金、駐車場料金等を引き上げ協議をし、長期修繕計画案の見直しをするよう、管理会社担当にも伝え早期に変更していました。私の場合は管理会社が売主の系列会社で有った為に、元々極端に安価な修繕費、駐車場使用料金額では無かったため、見直し実現可能でした。当然長期修繕計画も変わります。 建物竣工から時間が経過し、予定通り大規模修繕も無事完了し各入居者は快適なマンション生活を送られています。


しかし引渡し後の管理が売主系列管理会社で無く、他社管理の場合や売主が単発のマンション分譲事業者の場合、販売をスムーズに進める為に相場より安価な修繕積立金、駐車場料金等に設定しがちです。 これらのコストは購入された分譲マンションを維持・修繕・管理する為の修繕積立金等の費用です。安価な金額では快適・安全なメインテナンスは出来ません。結果入居者自身の将来資産価値の減少に繋がり、負担の先送りに過ぎません。

競合他社のマンションより購入後の費用が安いからと管理費等が安価な分譲マンションを選択される方も居られ、分譲マンションの購入経験の無い方々は問題の先送りによるその危険性に気付かないのです。


今後の分譲マンションの査定には従来の査定方法に加え、上記のようなマンション毎の

管理状況の査定も加味されると考えます。プロである不動産業者はマンション名を聞くだけで有る程度分譲会社がわかるので マンション名で分譲会社のグレード、マンション供給姿勢、居住者層、管理状況が有る程度把握できます。 供給会社だけではなく管理・施工会社も もちろん大事ですよ!

当荒尾市には全10棟しか供給されていませんが、福岡や熊本市の分譲マンションはマンション名、分譲主、施工会社も気にされてください。


大事な資産ですから、将来損しないような不動産選びは重要なのです。

又、売却の際は地域の状況を良く知る不動産会社へ依頼すると、沢山の取引実績もあり、

遠方の不動産会社よりも購入希望者が待っておられる場合もございます。


不動産会社選びが大事です。勿論、担当者との相性も有ると思いますが 殆どの担当営業は

購入相談者のスタンスで提案してくれると考えます。


また、弊社でも ご希望の間取り2LDK、3LDK、4LDK 外出し易い下層階、眺望に恵まれた上層階、エレベーターに近い部屋、角部屋等々 様々なご希望を賜っています。

ご希望に近い条件の物件が出た場合、ご連絡させて頂いております。


ネットでも色々な情報が得られる時代ですが、住みたい街があり、気になる物件が有りましたら物件を良く知る地域のハトマーク不動産会社 営業担当を一度 訪ねてみることをお勧めします。 物件情報だけではなく、どんな人々が住んでいる街か? マンションか?親切に教えてくれますよ。




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