上手に🏠中古住宅を購入するには。 その②
- グリーンモールハウジング事務局
- 4月28日
- 読了時間: 9分
熊本県荒尾市緑ケ丘の不動産会社グリーンモールハウシングの藤崎です。
当ブログは日々の不動産業務で感じたことを日記代わりに記したものです
今日は皆様が中古住宅を購入する場合 気を付けるポイント！
まずは物件調査から。
気になる中古住宅が有れば 皆様先ずは内覧ですね。そんな中古住宅物件内覧時に
気を付けるポイントは・・・。
前回①では土地調査編、 その一部をご紹介しました。(^^)/
ここでようやく建物チェック開始
建物外観からは屋根の素材は何ですか？
古い戸建てで良く見かける屋根材はセメント瓦です。築50年程の家には当時安価だった為、良く使われていました。14・15年毎に塗り替えしないと雨漏れに繋がるセメント瓦の屋根はメインテナンス費用がかかります。
続いてスレート瓦、陶器瓦、ガルバリウム金属屋根です。
その他陶器瓦以外のコロニアル屋根、スレート屋根も塗装のメインテナンス費用がかかります。
陶器瓦は基本ズレたり、割れない限り雨漏れに繋がらず、塗装などメインテナンス費用の節約ができますので、私共が現地査定に伺う場合、建物については先ずは屋根材のチェックは欠かしません。
陶器瓦ならば先ずはクリアです。 建物検査は屋根から始めます。
屋根の葺き替え工事も高額です。（瓦の下のルーフィング材や合板材は劣化しますので、
そちらのメインテナンスは必要です。）
◎ 陶器瓦の屋根ならばラッキー！(^^)/
建物の外壁をチェック 外壁メインテナンス時期の確認の為。
※建物周辺にメインテナンス用の瓦は保管されているか！
経年劣化などで瓦が割れたら交換する為に。 時間が経過すると瓦自体が生産中止の
場合も有り、同じ形状、色合いのメインテナンス用の瓦の入手が難しくなる為。
◎ 外壁を指で触り白く汚れたら（チョーキング現象）そろそろ
外壁塗装の時期ですね。
購入後外壁塗装のメインテナンス費用が発生します。
外壁塗装の時期は日当たり状況にもよるが、おおむね15年毎を目安に！
◎ 外壁・建物基礎部分にクラック等ひび割れは見当たらないか！
熊本地震以降地震が頻発に発生しています。
基礎表面の表装クラックなら問題有りませんが、外壁コーキング部分や基礎部分にクラ
ックが大きく入り、モルタルが剥離している場合は早めの補修をお勧めします。
クラックから雨水が内部侵入し、サイディング内部の部材や断熱材、ボード等が濡れる
とカビ等で健康被害や強度不足に。
建物基礎部分のクラックから水が浸入すると鉄筋が錆劣化し膨らむ爆裂現象まで進む
と壁面や基礎の強度不足に繋がる。
マンション等の鉄筋コンクリート（ＲＣ）造の建物も同じです。
他に建物基礎部分通気口の4角もクラックが入りやすい。熊本地震以降は荒尾市内で
も結構ひび割れが確認されました。
外壁塗装代は2階建て個人住宅で塗装代150万円～です。塗料の質や工程、建物の大き
さ塗装面積で変わります。※屋根が陶器瓦の場合は基本的に塗装不要な為、塗装面積
が減少し、塗装代が減ります。 が別途 足場代だけで30～40万円がかかります。
◎ 玄関や室内ドア・窓等の開口部分はスムーズに開閉するか！
建物の全ての扉や窓を開放し、引っ掛かりが無く開閉するか確認します。
建物に傾きが有る場合、大抵ドアや窓に影響が出ます。ドアがスムーズに動かない場
合や窓ガラスの開閉が出来ず、クレセント錠がずれている等。
ネットで内見時にビー玉を転がすと建物床の傾きが判る！と良く記されていることが
有りますが、居住中物件で売主（所有者）が居る面前でその様な事は普通出来ません。
アラさがしをしているようで無理です。
空き家の場合は大丈夫かもしれませんが 売主様が居住中の場合に実行すると、
あの方には売りません！ 怒）"(-""-)"
と案内後 売主様から言われることもたまに有ります。
購入検討者様の気持ちは分かりますが、ほどほどに。
15年程前建物インスペクション調査が流行りだした頃、有る物件を購入検討者様が自費
で建物調査したい！ と希望されても売主様はアラ探しされるようでイヤ！値引き交渉
の材料にされるのでは？とお断りされるケースが結構有りました。
売買契約前に買主様が自費で建物調査を実施された築15年の戸建て住宅でしたが、
査定時に確認した図面にはちゃんと断熱材（ロックウール）と記してありましたが、
天井裏に潜った建物調査員が断熱材の未施工を発見した事例がありました。
売主様の知人である地元工務店が施工した戸建て住宅でした。(；ﾟДﾟ)
売主様もその事実は知らずに生活されており、そのような手抜き工事を行う工務店です
から当然 既に倒産しており、施工責任を問えず新たな買主様が購入時に断熱工事を
行われました。
その際、売主様は断熱工事費用分をご負担されましたが、事前に判ったから良かった
ですが、物件引き渡し後に判明した場合はトラブルになりやすいケースです。
◎ 弊社では物件売却査定時に「どこのメーカー、工務店で建築
された建物なのか？」
必ず確認させて頂いています。
大手ハウスメーカー施工だから安心！とは言えませんが、残念ながら、問題の有る施工
をする工務店も一部存在しますので、そのような工務店が施工した物件の売却依頼は
後にトラブルに繋がる為、弊社ではお断りさせて頂いております。 m(__)m
新築建物でも手直し・補修工事は有ります。建物等に問題が発生した時に施工した
工務店がちゃんと対応するのか？
注文住宅の大手ハウスメーカーと呼ばれる会社でも引き渡し後の工事は利益は無く、
むしろマイナス工事なのでアフター工事に対応しないケースも耳にします。
不動産会社は天井裏や床下までの調査義務は有りません！！
不動産会社の建物査定調査はあくまでも目視です。建物調査は専門のインスペクターに
インスペクション調査を依頼する必要が有ります。もちろん有料です。
不動産会社の建物査定時に実際はビー玉等使いません。( ´∀｀ )
気になる場合はオーナー様に承諾を得て、レーザー式の水平器を用いて確認する方が
現実的です。 傾きも一定の許容範囲に収まっている場合は問題なし。
床の傾きについては多数の物件見ていると「アレッ！ ウーン！」という感覚が判る
ようになってくるものです。
◎ 水回り設備の確認後から交換すると高くつく水回りを良く
チェック！
キッチン、洗面、浴室、トイレ、 いわゆる水回りと言われる個所の確認です。
交換費用は高くつきます。 ざっと私の感覚では 部材だけでキッチン150万円、
洗面30万円、浴室130万円、トイレ1か所35万円 これに別途工事費がかかります。
中古住宅の場合、売主様が過去にリフォーム工事で水回りの交換されている物件も
有るのでそのような物件はお得となります。
弊社では過去に築70年超の建物を大規模リフォームされており、キッチン、洗面、
浴室、トイレまでフルリノベーションされておりLD床には電気式床暖房システムを
採用されたオール電化住宅も有りました。
築70年超ですから建物評価はゼロですが、しっかりと歴代オーナー様達が愛情をかけて
大事に管理・リフォームされた築古物件は味（魅力）が有り、見る方にも伝わります。(^^)/
◎ 部屋と収納のバランス、家事動線は！
近年の建築費高騰で建築費用を抑える為、最近建築された建物は面積がコンパクトに
なっています。
玄関からリビングまで繋ぐ廊下や、水回り（洗面･浴室･トイレ等）収納部分、ＬＤＫ､
居室（特に子供部屋を4.5帖等）極力小さくする面積圧縮プランと呼ばれる間取りの
住宅が増加‼
逆に20年以上前に供給された中古住宅は全体的に玄関、ＬＤＫ，水回り、
居室、収納等全体をバランス良く配置している間取り傾向が有ります。
４LDKプランで延床面積38坪～！ 広いのでゆとりが有るのです。
最近は築10年以内の面積圧縮プランの築浅物件物件より、築20年超のゆったりとした広さが有る中古物件を探されるお客様も増えてきました。
築年数で建物価格は減少するのでその分をキッチン・浴室・洗面・トイレ等水回りを交換し、ＬＤＫを広げる炉のベーション工事費用に充てるお客様も増加！
建物だけでなく、以下の部分も要注意！
◎ 上下水道、雨水の排水経路は隣地等 他人の敷地を通っていま
せんか？
平成、令和で宅地造成され分譲された土地では見かけませんが、古い土地などで
たまに上下水道、排水が隣地を通じ引込みされているケースがあります。
時間が経過し相続が発生した場合など、条件等引継ぎもされず、当時お互いに納得
していたが当事者同士が亡くなられ経緯が不明になり、トラブルに発展するケースが
あります。
給水管も経年劣化で水漏れ等を起こし、いざ修理と言う時に発覚した場合。配管が隣地
内に埋設されている場合、土地所有者の同意が無ければ掘削修理が出来ません。
その際に、自分の土地から配管を無くしてほしい。と言われた場合、当然困ります。
互いの不動産価値も当然減少します。
境界から隣地へ越境物が有る。又隣地から越境有り。 相互越境。
空を見て空中の電線が敷地上空を越境している。
ご自身のセンサーをフル稼働して、チェックしてくださいね。
ネットで「中古住宅チェックリスト」等と検索すれば、チェックリストが出てきますので、
参考にされてください。
気になる物件が有ったら先ずは現地へ出向くことです。
現地確認し、良いと思うなら次は不動産会社へ連絡し、内覧。
その際に不動産会社の担当者にその物件状況を聞くことも大事ですよ。
マイホームが欲しいなら 勇気を出して一歩進みましょう！
私自身数千件の家を見ていますが、毎回ドキドキ･ワクワクしますよ！（笑）
次回の「上手に🏠中古住宅を購入するには。 その③」 中古住宅購入時に併せてリフォーム工事をする場合 その④ ではいよいよ上手な住宅ローンの借り方を予定。
築70年超の平屋住宅 趣の有る外観です。
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