熊本県荒尾市緑ケ丘のグリーンモールハウジング 藤 崎です。
先日、日銀からゼロ金利政策の終了が発表されました。
これにより、金利上昇の時代がスタートします。
気になる住宅ローン金利がいよいよ上昇の動きにかじ取りが変更されました。
そもそも私が不動産業界に足を踏み入れた38年ほど前 昭和60年代の住宅ローン利用時の
借入れ手段 先ずは住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）からの融資が中心でした。
（当時勤務不動産会社だけかもしれませんが）
公的融資（公庫・年金・財形）の合計借入れ限度が購入価格の80％で残りは銀行、住専等の民間金融機関からの融資を組み合わせて購入していました。（公庫融資限度額が物件毎に決められており、複数の金利が有りました。）それぞれ金利や融資金額が違い有利な借入れ方法の提案をさせて頂きましたので、殆ど銀行融資利用の現在より複雑でした。 ちなみに電卓でチマチマ計算していました。
当時の住宅金融公庫融資金利が４%程で銀行の住宅ローン金利は７％台、住専と呼ばれる借入先は９％～ と特に住専は個人の属性信用状況で金利が変動しました。
住専は住宅ローンを専門に扱う住宅金融専門会社？で昭和バブル世代には懐かしい言葉で
バブル崩壊と共に社会問題化し破綻。マスコミを賑わしました。
一般的に一番低利な固定金利で３５年融資可能な住宅金融公庫次に年金、財形をフルに活用し、残りを変動銀行ローン最後に 一番金利が高い住専と呼ばれる融資。金利10％の高金利だが審査は一番緩く貸す為の審査を行う為、融資審査は通りやすいが返済額が高額で将来
低利の銀行融資等に借り換えが成功しなくては、破綻リスクも高く注意を要する。
利用者にはローン返済時には高利の住専借入れから優先的に繰り上げ返済を実行するように伝えていました。 公庫融資は低利固定なのでキープ。
経験的には自己資金20％用意して残り80％を低利で返済が安定する固定の公的資金のみの融資が理想的。次に購入価格の10％を自己資金用意して公的資金と合わせ利用で90％迄
残り10％を銀行からの借入れを行う方が殆どで金利も高かったので、金利が10％近い高利な住専の融資利用者は昭和バブル以前のマイホーム取得では実はあまり多くありませんでした。
今と違いフルローンで住宅購入される方には「もう少し自己資金を貯めてから購入したら
どうでしょうか？」と購入計画の見直しをお勧めしたケースも有りました。
ご夫婦で「夢のマイホームを購入したい！」と気持ちが盛り上がっているのですが、自己資金が無くフルローンでしかも諸費用も不足し、その諸費用分も合わせて購入物件価格を上回る借入れ（いわゆるオーバーローンと言われる借入れ方法）では借入れに成功しても、その後の高額な住宅ローン返済に苦しむことが予想できるので、私個人としては無理な購入は
余り勧めませんでした。 営業職なのでどうしても月の販売目標は有りますが。（笑）
実は当時 上司が担当したお客様で《どうしてもマイホームが欲しいから何とかしてくれ！》と夫婦が来場され 諸費用は親族からの借入れで、物件はフルローン利用にて無理して融資を通され購入されたご家族が購入後わずか１年ほどで ローン破綻 ➡離婚 家族崩壊、自己破産➡自宅競売 という残念な結果になってしまいました。 当時無理に購入された方々を数名見ました。
沢山の方々と商談していますと引き渡した後の家族の姿が少しですが、わかる様になって
きました。
引渡し後はグループ関連会社が物件の管理会社として入っていましたので、数年後に聞くと
やはり当時無理して購入された方々は管理費滞納等 様々な問題を抱えていました。
中には行方不明になった方々もいました・・・。
その後、バブル再開で居住する不動産の資産価値上昇で助かった方々も居ましたが、大体
そこまで持たずに破綻しています。 なので 無理なマイホーム購入は厳禁です。
家族と楽しく暮らす為に購入したマイホームですが！目的がローン返済に追われ、仕事も掛け持ち。生活にも余裕が無くたまの外食や家族と楽しむ時間が制限されて・・・。
これでは 何のために家を買ったのか解りません。(T_T)
不動産価格や・住宅ローン金利の上昇局面では物件が届かない価格や金利が上がるので、
早めの購入をお勧めします。仮に自己資金が300万円貯金で来たとしても、住宅ローン金利や不動産価格が上昇すれば、自己資金300万円の増加分の住宅ローン借入金300万円減額効果は残念ながら金利と価格上昇で消えますので早めの取得が良いのです。
逆に不動産価格が値下がりして、住宅ローン金利も下がり傾向な場合は、物件・住宅ローン金利も下がるなら購入を慌てる必要は有りませんよね。
ただし不動産の購入時期の判断は不動産価格や金利状況だけでは無いので、お子さんや家族の状況等も考慮し、進めてくださいね。
過去のブログでも発信しましたが、お子さんと一緒にマイホーム・実家で暮らし、家族の想いで造り、成人して進学・就職・結婚で送り出すまでの間の数年間 意外と短いものです。
売買物件探しはどうしても物件から入る方が多いのですが、並行して早い段階から融資先の選定・開拓は必要です。
取引先の自営業の方は将来のマイホーム所得の為に、3年前から融資を依頼予定の金融機関に口座を造り、売上金等をその口座中心に活用し、過去3年分確定申告の売上げ申告もしっかり納税も行い住宅ローン融資借入れに当然 成功されました。
ちなみに住宅ローン借入れ基準に同一勤務先3年以上と条件が有りますが、職種と金融機関により融資可能な場合もございますので、お気軽に弊社 営業担当迄 お問い合わせください。
金融機関も貸出し姿勢は 状況で日々変化しています。
金利は上昇傾向ですが、マダマダ低金利。 変動金利が将来不安な方は固定金利の旧住宅金融公庫（現住宅支援機構）融資も検討されてみては如何でしょうか。
住宅金融支援機構融資は弊社でも融資窓口として取り扱いは可能です。
その他、お勤め先で有利な住宅ローン金融機関等条件も変わる為、初回来社時にご記入頂く受付表に勤務先名等記入欄が有るのです。
先に勤務先を教えてもらい、その会社に勤務する社員ならこの金融機関の融資が有利、先輩はここで融資を受けられた等のお得な情報を提案させて頂く場合もございます。
自己資金は購入価格の2割有ればとても優秀ですが、自己資金を貯蓄する期間 仮に3年間かかった場合、3年後に住宅ローン金利が現在の金利水準より上昇していれば貯めた自己資金の効果は限定的です。金利上昇局面では頭金貯蓄より少しでも低金利のうちにマイホーム
取得する事が成功の場合もあります。
家賃を支払いながら、将来のマイホームの為の自己資金を貯めることはとても大変です。
金利だけでなく、地価や建築費の上昇スピードが速く、世界情勢の影響も受けやすい現在は
早めの行動が大切な気がします。
弊社は地元の銀行等の金融機関から信用金庫、福岡県の金融機関、ＪＡ 、労金、イオン銀行等ネット銀行から住宅金融支援機構まで各住宅ローンを扱う金融機関の融資の相談可能
です。
金融機関により融資姿勢、金利、融資・返済条件が違いますので、お客様の属性に応じた
有利な借入先をご提案させて頂きます。
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