熊本県荒尾市緑ケ丘の不動産会社グリーンモールハウシングの藤崎です。
弊社には紹介で日々様々な不動産トラブルを抱えたお客様が相談に来社されます。
そのほとんどが不要な不動産を相続等で引き受けた事で処分の相談や不動産価値の減少に
より、いざとなったときに売却不調の問題です。
多少不動産価値が減少しても、基本防災ハザードマップの指定エリアや不人気エリアで無ければ売却は可能と考えています。
人気エリアに存する不動産であれば、その内８割程は解決可能です。
全国的な人口減少の流れの中、隣市大牟田市よりも人口減少が緩やかな荒尾市でも2023年4月にはついに人口5万人を割込みました。
2024年5月末 荒尾市人口 49,357人 荒尾市HPより
荒尾市の場合は炭鉱景気に沸いた 明治･大正･昭和時代 三井三池炭鉱の隆盛で大牟田市のみならず、万田、四ツ山坑の有った荒尾市内にも沢山の炭鉱社宅が建築され、全国から炭鉱従業者が集まり市内中心部（JR荒尾駅前から県境の四ツ山町エリアまで）は大変 賑やかでした。
それが97年三井三池炭鉱閉山で人口減少に転じました。
以前から石炭産業の斜陽化で少しずつ人口減少は有ったようですが、炭鉱閉山と共に数千戸の炭鉱社宅の閉鎖で人口減少が加速しました。
人口減少を食い止める為、荒尾市では大型商業施設を核として周辺に定住人口を確保する政策が実行され、内陸部の広大な緑ケ丘社宅郡が有った現在弊社の有る「ゆめタウンシティモール周辺緑ケ丘エリア」が開発され、街の中心部がかつて賑やかだった有明海に近い沿岸の駅前エリアからグリーンランド・炭鉱社宅が中心 郊外の田舎だった緑ケ丘エリアに街の中心部が移動した逆転現象が起こった。
結果 荒尾市の人口減少は隣市の大牟田市に比較して少なく、この政策は大成功だった。と考える。
（以前から進学・就職等で若い子供たちは街を出ており、社宅を出て残った高齢の親世帯が荒尾市に家を建て住んでいる状況である。）
そもそも車社会の荒尾市では通勤・通学に必要な電車等の交通インフラの整った駅周辺立地より日々の生活に重要な食料品や日用品等が集積している郊外型店舗周辺が利便性に恵まれており、結果 人気も有り利便施設の周辺への人口集積で人口移動が発生し、緑ケ丘エリア不動産価格が高くなった。
時代の流れで街の中心も変わるので、不動産価値も当然に変わります。
荒尾市の地価変動で言えば15年程は過去一番不動産価格が高かったJR荒尾駅前の土地から郊外の大型複合施設 現「ゆめタウンシティモール前」の土地評価が坪15万円と一番高額となっている。
（上記価格は不動産評価額で有り、市場価格とは違います。）
利便性が不動産価値を生むので緑ケ丘エリアの宅地・商業地共に荒尾市内で一番高額な地価であり、モールを中心に距離が離れると共に不動産価格は下落してくる。
荒尾市の地価基準は駅ではなく「ゆめタウンシティモール」が起点と
なっている。
他に学校区、上下水道の埋設状況、接道状況（道路種類・幅員）、利便性、住環境等
不動産評価する場合は様々な要件を考慮したうえで価格設定する。
将来荒尾市内不動産の売却等の際に困りたくない。荒尾市内不動産価値の毀損を防ぎたいのであれば より人気エリアの土地を取得する他は無いと考える。
荒尾市では将来の人口減少を想定し平成29年に立地適正化計画（コンパクトシティ計画）を作成済み。 居住誘導エリアを線引きした地図を、荒尾市HP等で公表している。 下記参照
将来の人口減少を予測し、行政サービスごみ回収や上下水道維持供給の為に、市内の一定のエリア内に集中して居住することで、インフラの維持保全や利便施設を集中出店することで効率化を整える。
行政が作成した居住誘導エリアであれば、住むのも便利で将来の売買時にもその他エリアに比べ、その利便性でバトンタッチし易く、不動産価値も毀損しない確率が高いと考える。
人気エリアの為、その他エリアに比べ当然に高額であるが、都心部 坪数百～数千万円しないのでせいぜい高くても 坪15万円程なのでその他エリア坪5万円～10万円と比較しても
坪5万円～10万円の違いである。
荒尾市内住宅用地 坪数は60坪が多いので価格差は300～600万円となる。この価格差は将来の売却時にもその価値に反映されるので損は無い。
出来れば人気の立地を取得することで不動産の価値下落リスクも防げ、自身・家族も居住している間は快適な利便性を供述出来、安全な生活を過ごせることになる。
よって将来を想定した荒尾市内での立地選びで利便性と人気度では以下の通り
(※ 荒尾市が策定した居住誘導エリアには荒尾市が分譲した八幡台・桜山両団地が含まれる。荒尾市が供給した責任からも守らなくてはならないと判断したと想定する。）
１．荒尾市中心部大型複合施設「ゆめタウンシティモール」隣接緑ケ丘リニューアルタウン
２．「ゆめタウンシティモール」周辺 その他 緑ケ丘・荒尾・山の手・川登エリア
３．東屋形エリア （海陽中、第三中校区で若干人気に差がある。）
４．荒尾市土地開発公社が造成分譲した大型団地「八幡台・桜 山」
荒尾市ハザードマップで津波、高潮、土砂災害等で色分けされた区域は安全上リスクも有り当然不動産価値は現在より下落すると想定する。
令和2年熊本豪雨時に浸水被害を受けたエリアも省略する。
荒尾市内でも下水道の引込みが無い区域は省略。
市内内陸部の安全な高台で下水道も整備され、買い物等日々の利便性に恵まれたエリアを
お勧めする結果となった。
勿論 荒尾市内利便施設の要である「ゆめタウンシティモール」の存続有っての価値創造であり、仮にモールが破綻した場合はその影響は計り知れないものになるであろう。
行政は勿論、荒尾市民にもそのようなことにならぬよう、共に守っていく必要がある。
私自身も不動産事業者であるが市民として、現在の住みやすい住環境の維持・管理を継続し
ていくよう努めます。
よって、将来様々なリスク要因の有る住宅地選びには金額だけでなく様々な状況判断をお勧めします。
不動産の価値は土地＝立地 です。
人口減少が継続する荒尾市では間違った立地選択をしてしまうと、人口増加する都心部と
違いリカバー出来ません。 基本 バブルは無いものです。
当然 自己責任ですが ご家族やお子様の安心・安全な事も考えて、マイホームの立地の選定をしましょう。
マイホームの立地と建築業者の選定は 南国気質
だけではダメですよ。
最近、築浅でバトンタッチすることになった家の売却相談で高額な建築費の捻出の為、土地代を安価に設定し、魅力に欠ける立地に高額な家を建築してしまい、いざ売却時に住宅ローン借入れ残額が高額で対象不動産の市場価値を上回っている物件の相談も既に始まっています。
建築費の高騰は理解できますが、立地条件の悪さで売れない・・・。
家は良いが 残念です。
この様なことにならぬように、家を建てたいハウスメーカー担当者にマイホーム建築用の
土地探しを依頼するより、地元を良く知る不動産会社に相談しましょう。
建物付き土地の価格は土地代と建物代の合計金額です。
建物価格は毎年経年により約28年程で毎年価値は下がります。
下がりにくく最後まで不動産価格を形成するのは土地なのです。
最後は土地の価値が残ります。 だから少しでもその地域で値下がりリスクの少ない人気
エリアの土地を取得することが基本となります。
優良な土地情報は常に市場に有る訳では無いですが、タイミング次第で運命的に出会える
場合も有りますので、気になる不動産会社の気の合う担当が居たら、希望を伝えた後定期的に不動産会社に顔を出すことをお勧めします。
それでは良い土地とのご縁を胸に、土地探しをお楽しみください。
荒尾市立地適正化計画（コンパクトシティ計画）荒尾市役所HPより
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