熊本県荒尾市緑ケ丘の不動産会社「グリーンモールハウシングの藤崎」です。
前回告知させて頂いた荒尾市で賃貸業市場の動きや荒尾市内の不動産選びをお知らせします。
弊社は荒尾市内で20年間（一部隣市大牟田市・長洲町有り）各賃貸オーナー様から賃貸物件の管理を受託させて頂いております。但し弊社の管理物件枠が一杯で6年程は新規の物件 管理は基本的にお受けしておりません。
有難いことに既存管理の物件オーナー様、お取引先の金融機関様、弁護士様を始め税理士様や司法書士様等の各士業の皆様から賃貸管理物件ご紹介のお声掛けを頂戴する機会が多いのですが、業務多忙や人手不足の為、現在受託することが出来ません。スミマセン m(__)m
さて、2024年3月 春の移動シーズン真っ只中の荒尾市賃貸市場の動きですが、コロナ禍以降
以前ほどの春先移動は集中していません。今年は昨年より早くから賃貸探しのお客様の相談来社が有り、全体的に分散傾向です。
お部屋探しの予算は2極化傾向で荒尾市内では高額な6万円以上の築浅、人気の緑ケ丘エリアを希望されるお客様層と逆に予算4万円以下で探されるお客様層のお問合せが伸びており、
家賃予算5万円～6万円程の中心ボリュームゾーンのお客様層のご来社が若干減っている感があります。
荒尾市内の人口も令和6年2月末時点で49,550人と減少の流れは止まりません。賃料に比べ
不動産価格が比較的に安価な荒尾市内では月々5万円以上の家賃を負担されているお客様は
新築・中古に関わらず購入される流れが加速しています。最近若干住宅ローン金利の上昇
傾向ですがまだ低金利ですから。
この様な住宅購入と賃貸探しの減少で荒尾市内の賃貸用住宅の空室は増加しています。
その様な動きの中で、皆様ご存知の有明海に面したあの競馬場跡地にそびえ立つ巨大な
新築建物。 市営住宅等ではなく、なんと民間の賃貸アパートで総戸数100戸越え 間取りは１ＬＤＫ～２ＬＤＫプランとなっています。
晴天時は有明海と対岸の雲仙普賢岳がお部屋からオーシャンビューで、 リゾート気分も味わえることでしょう。(#^.^#)
晴天時は建物奥に雲仙普賢岳が覗いています。
今迄荒尾市内の空室（アットホーム掲載物件のみなので、実際は＋200戸程は有ると考えます）は平均200戸程で推移していましたが、
上記の大量新築ＡＰ供給でアットホームで荒尾市内の賃貸募集空室は300戸程に急増しました。
隣接する大牟田・玉名市と違い大学も無く、進学する学生が少ない荒尾市では新たに竣工する大型賃貸物件（総戸数100戸超）の空室解消にどれ位の期間を要するか？
荒尾市中心部 緑ケ丘の東側 旧三井三池炭鉱鶯町社宅跡地に、新規の工場進出が決まり社員募集が始まりましたね。
水野工業団地の企業も事業拡大で地域雇用が増え、結果 荒尾市内の空室アパートの解消に繋がればと考えます。
工事が進む荒尾市平山の元三井三池炭鉱 鶯町社宅跡地
噂では令和6年10月 荒尾新工場 稼働開始予定とのこと
荒尾市内の人口減少の流れは変わらないと考えますが、車移動が中心の荒尾市内では普段利用しないＪＲ荒尾駅 周辺立地よりも買い物や日常生活に必要な施設が集中する弊社の有る 緑ケ丘の「ゆめタウンシティモール」を中心に利便施設が整っており、賃貸需要もシティモール中心で物件探しをされますので、荒尾市で賃貸・売買物件を探されるのならば『やっぱり 緑ケ丘に住もう！』となり緑ケ丘立地なら住んでも満足度が高く、間違いは無いでしょう。
荒尾市の中心部緑ケ丘で利便施設のお店が集中し人が集まる熊本県北エリア最大の複合施設「ゆめタウンシティモール」 荒尾市図書館も２階に移転しました。
15年程新築アパート建築ブームでアパート用地が安易に取得可能な市内中心部緑ケ丘のモールから離れた、海・山側の土地に建築されたアパートの賃料は当然安価になります。が利便性に欠け、新築時は安価な為、一時満室になっても満室経営が難しく短期間での退去が続き、空室率が高くなってしまいます。
空室対策として建物リフォームを中心にTVモニターインターホン、インターネット無料、防犯カメラシステム導入、宅配ボックス、オートロック等 最新型の設備へ入替え・改善作業で入居率アップ策を提案することも有りますが、立地の魅力だけは改善出来ません。
また立地条件が劣る物件の魅力アップ策を実行するには多額の対策費がかかります。
しかも何時入居率の改善に直結するかは不明です。
荒尾市内の地価はモール向かいの宅地は高くても坪20万円しませんので、今後荒尾市内で
投資向け賃貸アパートを新築される方は先ずは利便性が人気の立地選択してください。
これで満室経営の道は60％は満たしています。残りの40％が間取り・設備・建物等です。
荒尾市本井手「ＫＳ緑ケ丘 Ⅱ」 全４戸 満室 2023年竣工済み
都心部と比べ極端に居住人口が少ない地方の荒尾市では、都心部エリアより立地が大事！
利便性が不動産の価値で有り、物件選択時の重要なポイントです。
安価な賃料目的で不人気エリア物件に住んでも、結局買い物や利便施設が近所に無くて不便な為、短期で利便性の良いエリアへ住替えされます。
大家さん側からすると長期的な賃料収入に繋がりません。 不人気エリア物件は長期空室が多く、内覧希望者もごく僅かで実は弊社でも案内する機会は有りません。
（弊社へ来社されるお客様は利便性重視の方なので。）
荒尾市も人口減少を想定し平成29年3月に以下の立地適正化計画（コンパクトシティ計画）を策定しています。
参考までに下記に区域図を掲載しておきます。荒尾市内を都市機能誘導区域ピンク・居住誘導区域イエローに色分けされています。
将来人口減少を予測し、日々の買い物や病院・銀行等利便施設の出店を誘導する都市機能誘導区域を中心に周辺エリアの利便性の良い立地に居住を促す居住誘導区域です。
市民には意外と知られていませんが、弊社では不動産事業の計画、買取りの際は最初に確認します。
行政が都市機能を保持する為、膨大なコストがかかる為、市内全域を維持出来なくなる可能性も有ります。その場合必要な区域で地図をみると荒尾市では古くからのＪＲ荒尾駅周辺エリアと弊社の有る緑ケ丘周辺エリアの2拠点。残りは荒尾市が大規模住宅団地を開発した桜山団地エリアと八幡台団地エリアと既存宅地がある周辺エリアが色付けされています。
これはどういうことかと言えば、将来も荒尾市内全域でインフラ 上下水道、ごみ回収等の
街の維持・保全は努力しますが、人口減少等で維持保全が不可能になった場合はコンパクトシティ計画内を優先します。 逆に言えば人が少ない白いエリア内に居住している場合、
上下水道の維持、ごみの回収等はお約束しかねる。という事。
現在 自宅前までゴミの回収が来ていますが、そのような行政サービスが不可能になった場合は指定の場所まで居住者がごみを運ぶ。上下水道のメインテナンス維持、保全は各自で負担願います。等になる可能性もあります。
上記のような将来リスクを考慮し、当然ながらコンパクトシティ計画エリア内とエリア外の不動産価値は違ってきますので、不動産の査定も今後 当然格差がついてきます。
コンパクトシティ計画エリア外に不要な不動産を所有される方は早めの売却等バトンタッチをお勧めします。
20年後の不動産価値はどうなっているか？ 2045年の荒尾市人口は現在の4.9万人からどれくらいになるのか？ 4万人ラインを維持出来ているのか？
これからの荒尾市長の方向性に期待しています。 都心部からのＵ／Ｊターンだけでなく、周辺部からの定住人口の奪い合いになるでしょう。
弊社では荒尾市で不動産探しのお客様に下記のコンパクトシティ計画区域図をご覧頂き、
立地選定をお勧めしています。
日用品の入手や病院への通院、銀行通い等自分で車を運転したり、バス、タクシーを利用し10分以上かけてモールに来るより、モールのそばに居住した方が当然便利ですから。
だからこそ利便性だけでなく、将来の不動産価値の下落を出来るだけ防ぐ為にも
緑ケ丘エリアをお勧めしているのです。
《 そうだ 緑ケ丘に住もう。》
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