熊本県荒尾市の不動産会社グリーンモールハウシングの藤崎です。
荒尾市に所有する不動産をより有利に売却する方法をお知らせします。
今回のGW期間中も弊社の有る熊本県荒尾市中心部の 緑ケ丘の大型複合施設 「ゆめタウンシティモール」約2,000台の駐車場も連日ほぼ満車です。
近くのグリーンランドリゾートさんも早朝からお客様駐車場が順次埋まっています。
近くの南関ICからの緑ケ丘エリアの県道もＧＷを楽しむ方々の車で、朝から渋滞で会社までの通勤ルートも裏道利用です。 （笑）
今年のGW期間中は例年より多く 実家に帰省中のお客様から荒尾市内の売却相談を
賜り、案内や契約・引渡し・退去立会い業務も有り、社員も皆案内等で忙しく動いており
私も3件程 お客様の現地査定にお伺いしました。
相続人で査定依頼者のお住まいは関東・中部・関西・九州・地元と様々で、複数回の不動産売買で弊社をご利用されているお客様もおられました。 ご相談ありがとうございます！
内1件は関東地方から荒尾市内で空き家となっているご実家に帰省されたご家族様です。
遠方にお住まいなのですが しっかり庭の樹木も手入れされており、建物は築50年程なのですが全体的に綺麗に管理されており、売主様ご夫婦も含め好印象でした。
現在、固定資産税が荒尾市から届き、日々売却相談のお問い合わせが急増しています。
弊社が所有不動産へ査定訪問させて頂く際に ご用意頂きたいものは下記の物
① 固定資産税納付書
毎年5月頃荒尾市から届く書類で土地建物の地番所在、面積・税額等が記載される書類 無ければ市役所税務課窓口で公課証明書を取得願います。
※モール2階の市民サービスセンターでも取得可です。
今年も荒尾市の固定資産税郵送用封筒に弊社が協賛させて 頂きました。
② 建築確認通知書
A４サイズで 第1面に熊本県建築主事印が有るモノ 中に建物図面等綴じ込んである
小冊子状のものです。 昭和等 古い時代はB５サイズです。間取り確認だけでなく、ちゃ んと建築基準法を順守した建物か違法建築ではないか？の確認や建物増築等で現況建物 と違う場合や未登記建物確認の為。 買主様が利用される銀行融資や各種住宅ローン控除 等の証明する書類
③ 土地建物 購入時の売買契約書・重要事項説明書及び関係書類
相続登記時の登記漏れ確認や次の購入者様にバトンタッチする場合に引き継ぐべき
事項、隣地との境界を始め上下水道引込み状況や負担割合、越境状況等周辺地権者との 取り決め告知義務事項等を確認させて頂きます。
上記の3点を現地査定時もしくは事前相談時にご持参頂くと物件の状況が把握出来て
より正確な査定報告書に繋がります。
特に②の建築確認通知書は大事なので処分したり、紛失しないように注意！
ある意味権利証より大事です。権利証は再発行可能ですが、検査済み証の再発行は出来ませんので。
現地では敷地内に立ち入らせて頂き、建物が有る場合は目視で室内の状況・間取り確認から雨漏り・設備・仕様の確認。内外装の壁・基礎の亀裂、クラック等のチェック。境界杭、
ブロック塀、ガレージ、庭等外構、近隣の状況等を20～30分程で確認します。
出来るだけ短時間で済ます様に努めますので、室内の全照明は点灯願います。
又10年以内にリフォーム歴等お金をかけられた箇所が有る場合はお知らせください。
たとえば5年毎のシロアリ検査歴も。
査定報告書はご自身の財産である不動産の体調診断みたいなものです。
自身の体調を知らずに無理な運動やスポーツを行うとケガや病気になる場合も有るので、
自身の体調・体力に合わせた運動をする為に実力を把握しましょう。
現地調査だけでなく周辺不動産の取引事例や販売状況を加味して現実的な価格をお知らせします。 人口減少で小学校等の統廃合も有り、例えば道路1本隔てて学区が違う場合は当然
不動産の評価も変わってきます。
令和2年7月豪雨で被害が有ったエリアかどうか、ハザードマップ調査は勿論 査定地周辺に嫌悪施設が有るか 周辺住民はどんな人々が住んでいるのか？ 等。
査定報告の際、私達地元の不動産会社だけが知っている事実も所有者様にお伝えするようにしています。
貴方の所有不動産の実際の不動産力（価値）をお伝えします。
その上で 購入者ターゲット想定等売却成功までの戦略・スケジュールまで提案可能です。
売却成功の近道は ① 先ずは現実を知る。 物件の査定評価
② 信頼出来そうなパートナー選び（不動産会社・担当者）
③ 販売中物件のメインテナンス（除草作業等）
立地が大事な不動産は土地相場が存在しています。 荒尾市から毎年5月頃ＧＷ明け頃
に郵送で荒尾市内に不動産を有する皆様方に届く固定資産税の評価が有ります。
固定資産税評価額も参考にしますが、これはあくまでも税金を課税する為の評価額で、
実際の取引相場と乖離している場合もございます。
不動産相場もタイムリーに変化しています。電車等で通勤される方が少ない荒尾市では
他の市町村と違い駅前立地が一番利便性に優れ、不動産価値が有るとは限りません。
利便性と住環境に加え高台立地で安全性に優れた緑ケ丘エリア（弊社の有るゆめタウンシティモール）が人気で不動産価値が荒尾市内で一番高くなっています。周辺の長洲町、大牟田市南部、南関町等からの住替えされた方々も多数住まれており、荒尾市内人口で一極集中となっています。
年1回地価公示でも10年以上モール正面が荒尾市内で最高額の評価となっています。
次に不動産会社も大きく分けると３種類に分類されます。
① 地域密着型の 地元不動産会社 弊社の様に地域で永年営業している 地元系
② 全国的に展開している大手不動産会社 三〇のリハウス、住〇不動産等 大手系
③ フランチャイズで全国展開しているハウ〇ドゥ,イエステー〇ョン等の新興と老舗の
〇ンチェリー２１ フランチャイズ系
人口規模の小さい荒尾市には②の大手系不動産会社の出店は無く、出店、取扱いエリアは
基本 県庁所在地のみ。
又人口80万人以下の規模では経営上厳しくなり、不動産価格が安価な街への出店及び物件の取扱いは基本しないので、首都圏居住者等から自社支店等が無い地方不動産の売却相談された場合は、付き合いの有る弊社等地元店に物件紹介の連絡が都度あります。
大手不動産会社の営業社員は一定の不動産知識等の営業スキルが求められ、宅建士資格取得者の割合も多い傾向有り。
③の全国フランチャイズ系の不動産会社
CMや知名度で大手や地元不動産会社と競合する。自社名よりフランチャイズ店名 有名人等を広告宣伝等に活用し集客を図る。加盟金・月額システム利用料等フランチャイズ料金が発生し業務の為の維持コストがかかる為、営業的に積極的な傾向あり。
フランチャイズ本社から営業スキル研修制度はある様だが、フランチャイズ店経営者の経営方針や考えで担当者の営業スキルは大きく変わる。知名度の有る看板だが実際の経営は中小企業なので同じフランチャイズ系でも営業担当者はそれぞれ個店のカラーがでる。
経営母体企業が不動産業を良く理解できている場合は 社員教育を含め充分効果的な運営も可能だが、業界経験が無い場合は社員指導も含め企業経営面で大変苦労しているケースも
耳にする。
① 弊社の属する地域密着型の地元系不動産会社
担当営業スキルのレベルは変動幅が大きくある意味ピンキリ。弊社が加入する国内最大の10万社が加入する不動産業者団体「（公）全国宅地建物取引業協会」いわゆる 宅建協会加盟店は法定研修以外に支部研修や個別研修会参加で大手・フランチャイズ店に負けぬよう
社員のスキルアップに努めている中小不動産会社も多い。
一方、競争原理の働かない一部地方では、宅建資格を持っているだけで不動産会社勤務経験、実務経験も無く契約書作成も出来ず簡単に不動産業者として独立開業しようとする猛者が居るのも事実である。 実際この様な経験不足の業者でもプロの業者として看板を揚げているようである。
※ 不動産業勤務経験ありでも法令順守等が欠けた不動産会社での勤務経験なら、むしろ
業界経験なしの方がまだましですが。
宅建士資格は料理でいえば調理師資格のようなものであり、お客様に満足のいくおいしい
料理を提供し、その対価として代金を頂けるようになるまで 当然に知識・経験を要すると考える。
当然不動産取引は高額で有り、一般にお客様は不動産取引きを経験する機会も少ない。
だからこそ、安全・安心な不動産取引が出来る会社と担当者の選定はとても大事と考える。
もちろん担当者との相性も有る。と考えるがまずは誠実で、現実的な（相場・市場）を伝えた上で依頼者の不動産売却成功に向け、どれほどの努力と手間をかけてくれるのかを確認して依頼するのか判断することをお勧めします。
過去東京・都庁そば西新宿の不動産会社勤務していた際は様々な営業手法の不動産会社が
存在しました。新宿は当時も乗降客数日本一で歌舞伎町だけでなく、日本で一番不動産会社が多い街で有り、賃貸業者は店頭でお客様の呼込みやキャッチも有りました。
（夜の歌舞伎町だけでは有りません。（笑））
ルール無視の売買不動産仲介業者は、 売却希望のお客様に先ずは市場を良く知る地元系不動産会社に査定をさせて、査定依頼された地元系不動産会社が現地調査して提案した査定額を上手に聞き出し、その後「弊社ならプラス￥〇〇〇万円高く売却してあげますよ！」「丁度そのあたりで物件探している買主さんがいらっしゃいます！」と耳元でささやき、
その気になった売主さんを捕まえます。（笑）
あとは不動産サイト等に掲載後（サイト掲載料負担有るので掲載してくれるだけまだ良心的。）
基本放置。相場より販売価格が高額なので長期的に継続、売れずに困った売主様が価格
値引を打診した際に、ドンと値下げさせて安価で処分させる手法。
販売する為の営業努力 手間やコストのかかる折込チラシや販促ポスティング等も行わず、基本放置なので不動産業者が負担する販促コストはかかりませんので、多数の販売物件の
受託が可能です。
人員体制・広告宣伝費の予算もあり、弊社では大量の販売物件の受託は不可です。
申し訳ありません。
残念ながら中には自社ＨＰを持たず、アットホーム等のポータルサイトにすら売却依頼物件を登録しない業者もあり。公開されてないのでお客様だけでなく同業の不動産業者ですら
販売されている事実を知らない場合も。 どうやって買主さまを探すのか。
（売買だけでなく賃貸も有ります。）
コレは昭和時代から有る古典的な営業手法ですが、令和の時代でも地方では不動産売却経験が乏しく、不動産知識の無い売主様ほど高額査定業者に引っかかります。
特に売れない高額金額に目がくらむ人ほど！
気持ちは理解できますが 売れなくては意味無し。（笑）
高額査定の会社に依頼し高額査定金額で売れたら良いのですが、不動産は相場以上で購入
してくれる買主様は少ないのが現実です。
結果、時間をかけて不動産相場以上で売れたらラッキー！ですが、殆どの売主様が…。omg
時間をかけた結果、大事な物件を最終的に安価で売却するのであれば、私からの提案は当初売出し価格から周辺相場も理解した上で売出し価格を設定。例えば1カ月間はチャレンジ価格で売り出し、その後は販売状況で価格を変更していく販促手法をお勧めします。
何れにしても人口減少が続く地方の荒尾市の不動産売却はスピードを求められます。
将来的に人口増加し不動産価格が上昇する動きは見当たらない為、早めのバトンタッチすることで更なる資産価値の下落を防げます。
また、高額査定の会社は買主様の選定も有る意味アバウトになりがちです。売買契約完了後代金受領、引渡しが終了したら通常売却活動は終わりですが 買主様の人物選定を誤ると売却後のトラブルに繋がります。 訴訟や裁判等
実は弊社も10年程前の売買取引きで複数の購入希望者の中で買主様の選定を誤り、
物件引渡し迄は通常でしたがその後、 弊社だけでなく売主様にもご迷惑をお掛けした経験がございます。
この経験を繰り返さない様に買主様の選定にも留意しています。勿論物件力だけでなく
売主様の選定も大事です。
弊社では引渡し後のトラブルが少なく、売主・買主様双方に喜ばれる安心な不動産売買に
努めています。
荒尾市では人口減少もあり、今後不動産市況が回復する事は現実的に期待出来ません。
全国的に話題の熊本県菊陽町に台湾半導体企業進出でバブルに沸いてますが、県北の荒尾市にバブルの影響は無く、お隣の長洲町の進出大手企業等から若手社員が半導体関連企業に転職等で雇用・定住人口が流出しており、賃貸アパートの空室増加や住宅販売機会減少でむしろマイナスの影響が出ており 今後の荒尾市不動産市況を注視しています。
地元荒尾市で創業21年の経験と不動産業界最大の組織である全国宅地建物取引業協会
（公社）熊本県宅建協会 荒尾支部会員、ありあけ住サポート協議会会員各社のネットワーク情報、荒尾市空家バンク情報等も活用し 少人数の弊社ですが、これからも荒尾市の不動産売却依頼者の貴方に安心な不動産売却のお手伝いをサポートさせて頂きます。
※ 次回は最近問い合わせが増えた 不動産買取り業者について 記事にします。
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