🏙熊本県荒尾市の体力に合せた街づくり！２

熊本県荒尾市の中心部緑ケ丘の不動産会社「株式会社グリーンモールハウジング」の藤崎

です。

前回の、🏙熊本県荒尾市の体力に合せた街づくり！の続きです。

弊社の隣熊本県北エリア最大366区画の分譲地「緑ヶ丘リニューアルタウン」の街並み

奥にゆめタウンシティモールとアンピール緑ヶ丘弐番館が覗く　

分譲主：荒尾市土地開発公社：分譲済み　

弊社町内の「緑ヶ丘リニューアルタウン」ではチャケイン・クルドサック・ボンエルフ等海外の街づくりで採用される様々な手法を活用し、街を東西に横断するメイン道路幅や形状をS字化して歩行者保護の為に街区内道路で車両がスピードが出せぬように工夫されている。

民間のデベロッパーで勤務した私ですが、現在のような「緑ヶ丘リニューアルタウン」と

同スペックの街づくりの物件供給は民間では大手事業者でも無理です。

利益追求を求めない公共事業だから出来ることです。

民間の宅地造成事業計画では総事業面積に対し何区画供給でき、事業売上げは０００億と

計画します。

数年かけて作成した街づくり計画の中で分譲面積だけでなく、道路、歩道、提供公園、貯水池、公民館等が必要で有り、これらはお金を生み出しません。

敷地全体で出来るだけ家を建築出来る分譲面積を増やし、居住するに必要な道路、歩道、公園緑地等を減らすことで、可能な限り分譲事業売上げを増やす。　　

宅地有効率は出来るだけ高い方が民間事業者にとってはありがたいもの。

だから民間での分譲計画時にはお金にならない道路面積も可能な限り減らしたいので、　（昭和の古い分譲地では道路幅員４ｍとした分譲地もあり。）　道路幅員を５ｍに狭めたりすることも。　　　そんな分譲地では歩行者の安全を考えた歩道も勿論有りません。

そんな状況下で緑ヶ丘リニューアルタウンでは最低道路幅員６ｍで街を東西に横断するメイン道路は道路幅員６ｍ以上、更に両側に歩道も有り、歩道上にベンチ迄設けています。

それと街区内に公園5カ所、公民館2か所も有り。　

民間の分譲事業では住民の居住性、住み心地や満足度に違いが出ると担当者がいくら会社に力説しても、このようなスペースは無駄であり、その分　分譲戸数を増やす努力を強いられます。　

分譲事業売上げが減少する企画設計会議では社内稟議は通りにくくなります。

相場より余程安価で事業用地を購入しない限り無理です。いえ仮に安価で用地取得出来ても

利益を追求する民間事業では実現不可なのです。　

現在「緑ヶ丘リニューアルタウン」の土地相場は坪16～18万円程。

商業利用出来る市道、県道沿い土地単価はもっと上になりますが、現在緑ヶ丘リニューアルタウン内の宅地売却が無いので判断難しいですね。　

この様な差別化が出来ている街づくりは造成工事費が上昇している現在ではできません。　コストから計算すると民間事業なら恐らく坪35万円超で販売しても赤字になるかも知れ

ません。　　いや多分赤字でしょう。

当時でも緑ヶ丘リニューアルタウン分譲事業主は荒尾市だから出来た街づくり事業です。

炭鉱閉山後の人口減少対策で多額の税金を投入し行われた事業で、ほぼ利益なしでしょうね。

だから、緑ヶ丘リニューアルタウンを購入された方々は安価で宅地を

取得されているので、現在までに優良不動産の資産を築かれています。(^^♪

　昨年緑ヶ丘リニューアルタウン内で新築住宅を建築用地目的のお客様が、築25年超の中古住宅を購入され建物解体後に新築住宅を建築されました。　

現在解体費も高額になっており緑ヶ丘リニューアルタウン内の土地を取得する為に支払われた費用は当然相場以上となりますね。

既に完売で家が建築されている「緑ヶ丘リニューアルタウン」内の土地を希望なら築25年程の中古住宅ごと購入するほか有りません。　弊社も４年ほど前に築22年の中古住宅を購入し、建物解体した経験が有ります。　

いつも弊社で建物解体をお願いしている解体業者様からは「未だ十分奇麗なのにもったいない。」とさんざん言われましたが。　施設従業者用駐車場利用の為しようがなく　( ´∀｀ )

利便性と住環境が人気の「緑ヶ丘リニューアルタウン」内の中古住宅では居住者の満足度も高く、永く住める住環境なので売却自体も最近は年1件有るかです。

　弊社では過去に緑ヶ丘リニューアルタウン内の戸建て住宅で売却された中古住宅の約66％（3分の2）程を取扱いさせて頂きました。

現在、お金を出せば購入できる訳でなく、取得まで数年間の時間もかかります･･･。

ところで5年ほど前に知ったのですが何と荒尾市は街灯の電気代は行政負担ではなく、　　町内会に負担を強いているそうです。住民の負担(；ﾟДﾟ)　荒尾市にUターン歴25年恥ずかしながら知りませんでした。　　　街灯の電気代は当然行政が負担するものだと思っていました。

どこの地方もそうなんでしょうか？

だから田舎は夜間は懐中電灯等の照明が無いと歩けないのですね。基本徒歩で歩いている　人は散歩や運動以外基本みか見けませんね。

先週、夜間福岡市から高速九州自動車道利用で帰宅しました。南関ICを降りたら辺りは真っ暗闇…。(；ﾟДﾟ)

南関町は真っ暗。　　　

荒尾市内に入ると多少街灯が有るくらいで、南関町よりはマシだがやはり暗い。　

夜間の街灯や街の明るさも福岡市内と比べ荒尾市内では全然ダメダメです。　( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

神戸の震災後、神戸の被災地では空き巣や強盗被害を低減する為、夜間の街を明るくする。街灯だけでなく各家庭も外灯の明かりを長時間灯し、子供達や通行人の安全や暗い場所を無くし犯罪を防ぐ政策が功を制したそうです。

記憶では「明かりの家並み・・・」。そんな名前でしたか。

都心部と違い車社会の地方「荒尾市」ですが、夜間学習塾帰りの子供たちや夜間散歩の人達も意外と多く見られます。

　外灯や街灯で街が明るくなり暗い場所が減少すれば犯罪の減少だけでなく、住民が夜道も安全に通れるようになる。そうすれば夜間も安全で住みやすい街と認識されたら、空き家も減少し、街の不動産価値の棄損も予防でき他の街と比べ差別化に繋がる。

と弊社も判断し、15年程前の弊社分譲住宅「ヒルズ・アクレイム緑ヶ丘」では「明かりの家並み協定書」を作成し、同意された方々だけに分譲させて頂きました。

協定書では夜10時迄外灯の点灯をお願いしていますので、夜間この街を通ると明るいハズです。　多分・・・。　(;^_^A　　　今度、確認してみます。　

以降、弊社新築分譲や買取り再販させて頂きました物件にLED夜間照明は必須設備とし、

追加で電気代の負担の無い太陽光発電人感センサー付きLED照明も追加しています。

自宅も照度センサー付きLED外灯を採用し、夕方から明け方まで自動点灯するよう明るく

しています。(^^♪

街の安全は住みやすさと共に、資産価値にも当然違いは出るものと確信していますので、

この様な防犯意識の高い住民が居住する街の物件を売却する場合は、単に家の評価だけではなくこのようなメリットを理解している地元不動産会社に依頼する事が有利です。（笑）

創業25年　次に弊社が街づくりするチャンスが有れば、当然ハザードマップ上安全な立地で住民のご理解を頂き、月額管理費を頂戴しその費用で街の街路樹、街灯等のメインテナンス、街中にアップダウン高低差を極力無くし、全区画歩道も完備し、気軽に散歩が出来るように努めます。

更に警備会社、総合病院とも提携し街の住みやすさ・安全性、住環境の維持で資産である

不動産価値の棄損を防ぎ、今後の人口減少フェーズの中でも、末永く不動産価格を維持できるような物件を供給したいと密かに思っております。　　　　夢ですが。( ´∀｀ )？　

雇用の機会が少ない為、同級生達もその子供たちも農家OR公務員以外で卒業後そのまま

荒尾市に居住している知人は少ない現状では、今後も荒尾市内で新規の宅地造成分譲や住宅

供給事業は難しいのが現実です。

荒尾市内で老舗の不動産開発業者さんは荒尾市外エリアで不動産開発にシフトされています。　荒尾市の人口動態から判断すると当然の結果です。　

現三〇不動産代表も不動産は人（人口）と断言しています。

私が九州に戻った25年ほど前は三〇不動産自体は福岡市内事業さえも出遅れ感が有りました。　三〇の〇ハウス事業も九州では直営店は無く、フランチャイズ店だけだったのでは？　

現在は三〇不動産自体九州事業には積極的になっていますが、過去は九州の不動産事業には消極的でした。　私が当時九州に戻ると挨拶に伺うと、三〇不動産としては九州の不動産事業に対しては積極的に進出しない。首都圏の不動産事業で充分！と言われ、藤崎さんご自由に九州で頑張ってください。と・・・。（笑）

荒尾市内に新規の雇用機会を生み出せる事が出来たら、市内人口流出減少から人口増加に

流れは変わります。　

ＴＶでは海外で食べ物が美味しいと話題になった店に、インバウンド客が殺到し街に変化が訪れたケースが放映されていました。

まだまだ、荒尾市には有明海、グリーンランド以外にも様々な魅力が有るはずです。

万田炭鉱ステーションも炭鉱電車が有るので、体験乗車できる様ＪＲ荒尾駅から万田坑まで、出来たらグリーンランド迄は走行可能にすれば国内観光客だけでなくインバウンド客も興味を抱くのではないでしょうか⁈　

私の妻も50年以上前に緑ヶ丘から炭鉱電車に乗車して四ツ山まで行き、西鉄バスで大牟田市中心部まで買い物等に行っていたそうです。

軌道の整備や運営の初期投資等お金がかかるからダメですかねぇ。　荒尾市は競馬場跡地

開発に貯金を使い、現在お金ないと熊日新聞に掲載…。　

荒尾市役所自体も県内最古役所建物が老朽化で、建替え問題も先送り中。（それより立地の問題が大きいと考えます。）

現在の有明海沿岸部レッドゾーンから安全な高台に移設する為の建替え費用も必要。　　

地方も首都圏でも建築費は変わらないので移転費用は高額になります。　断念するか…。