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  • 執筆者の写真グリーンモールハウジング事務局

自宅を買換えしたい!

熊本県荒尾市緑ケ丘ゆめタウンシティモールの不動産会社グリーンモールハウシングの藤崎です。


先日、今の住まいを売却して住替えしたいと夫婦でご来社されました。

数年前に今の中古住宅を購入されたそうですが、この度お子様ご家族と同居がきまり、

部屋数等も手狭になる為、今のご自宅を売却されて新居に住替えたいとのご希望。

新築住宅用地と建売り住宅探しでのご相談来社です。


ご夫婦とも、新居探しが楽しそうですが。


さて、買い替えを進める場合には二つのパターンが有り「売り先行」「買い先行」

呼ばれています。


先ず「売り先行」とは 手持ち不動産を先に売却して、手持ち資金に余裕を持つ。

又、住宅ローン借入れ残金がある場合は完済し、新たな住宅ローンを借りやすくする。

先に売却するので安定した資金計画が組みやすい。メリットが有ります。


デメリットは先に売却するので、住替え先が決まるまでアパート等の仮住まい費用が発生

する事です。長期化すると賃料負担も増加します。



もう一つは「買い先行」です。自宅の売却より先に住替え先を先行取得して、引越し後に

ゆっくり空き家となった以前のご自宅を売却する。

先に住替え先を購入し仮住まい費用が発生しない為、その費用の圧縮や引越しは1回で済み手間がかかりません。


デメリットは住替え先不動産の購入資金をどの様に工面するか?です。 手持ち資金に余裕のある方や今の住宅ローン借入れを完済済みの方は大丈夫ですが、仮に今の住宅ローン返済しながら住替え先の住宅ローンを新たに借入れされた場合は 古家の売却が完了し、借入れ返済するまで新・旧住宅 2重の住宅ローン支払いが発生します。 (2重住宅ローン融資は銀行もかなり厳しい審査します。親子リレー・収入合算、期間40年等)


私も過去数々の買い替えを経験させて頂きましたがリスクを考え、買い先行を選択のお客様は僅かで 殆どが売り先行を選択されます。


手持ち不動産が予定価格・タイミングで売却できない場合 は2重ローン負担に加え、固定資産税負担や除草等の管理コストに加え、ローン借入れ抹消時に不足する資金ショート分を

負担する必要が出てきますので、安全を優先し 買い先行の住替えはお勧めしていません!


買換えのお客様は、先に売却の目途を付けるか(金融機関の残債が有る場合は抵当権を抹消する為に不動産会社等へ買取り相談を進める等。)、先に不動産を購入する用意(現金・

金融機関から借入れ)する等段取りが必要です。


ですから物件探しと並行して、金融機関へ出向き融資相談を行うこと。これが大事!



買い先行パターンでは過去のバブル時代に不動産価格値上がり局面で、安価な内に新居を

購入して先に住替え後、不動産価格が上昇したタイミングで手持ちの旧不動産を高値売却されたことが有りました。


又、逆で不動産バブル崩壊後の不動産価格下落局面では、先に手持ち不動産を下がる前の高値で売却して手持ち資金を置いておき仮住まいをしながら、購入先は不動産価格下落後の

底値タイミングで安く取得する。


これはいわゆる不動産マネーゲームみたいな側面ですね。


住替え検討のお客様はほぼ新居探しに熱心 でご自宅の売却は2の次に考えています。

人口が増加している東京23区内なら買い先行で良いのですが、人口減少中の地方 荒尾市内不動産では断然 売り先行をお勧めします!


売りと買いのタイミング(物件引渡しと引越し)も出来るだけ無駄の無い様調整する手間がかかりますし、手持ち不動産を売らなきゃ次が買えない訳ですから、ハウスメーカーさんや不動産会社からのお客様優先順位は当然↓下がります。


住替え先物件が人気物件程、正直気持ちとしては 売却が無いお客様を優先したい。

「先に売却してきて欲しい!」と想います。

折角契約しても後から売却不成立で契約白紙解除されたら、関係者全員に迷惑をかけることに繋がりそれまでの労力全てが無駄に…。


ですから、住替え希望のお客様は手持ち不動産の売却を先に地元不動産会社に相談に行き、直ぐに売れるのか?いくらで売れるか?住み替えの資金計画に無理はないか!売れない場合不動産買取り可能か?等 良く考えて進めて下さい。


立地や築年数等の物件により相談した不動産会社で買取りしてくれたら、確実に売却代金が約束日に現金化出来るので、売れないリスクや資金計画の見直しリスクの削減も出来、住替え成功の可能性が高くなります。また物件引渡し日も有る程度相談可能なので、仮住まいの費用負担が無くなる場合も有りますね。



買換えは売却と購入が重なり様々な調整が必要となるので、取り扱う不動産担当者の経験が大事です。


無理のない買換えを成功させたいお客様は荒尾市内不動産の買い替えも経験豊富な地域の

不動産会社「グリーンモールハウシング」へご相談ください。


ご来社の際に事前連絡の上、現在の手持ち不動産の詳細 荒尾市役所から5月頃郵送される

最新の固定資産税納付書と不動産購入時の資料一式、住宅ローン残債が解る返済予定表等の資料をご持参頂くとスムーズです。



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