失敗しない 荒尾市緑ケ丘中古マンション購入時の選び方！

荒尾市緑ケ丘の不動産会社グリーンモールハウシングの藤崎です。

今回は最近相談の多い荒尾市緑ケ丘エリア中古マンションの選び方をお伝えします。

現在まで荒尾市内全体では分譲マンション 10棟 総供給戸数662戸が供給されており、

内 5棟 465戸（全体の70％）が弊社の有る「ゆめタウンシティモール周辺緑ケ丘エリア」に集中しています。

荒尾市中心部 緑ケ丘の「ゆめタウンシティモール」外観

全国的に建築資材の高騰で新築マンションの分譲価格も高騰しています。

2023年3月時点の東京23区新築分譲マンション平均価格は億越えの￥1１,500万円！と。

もう、普通の人が買える金額では無いですね。(´；ω；`) ウｳｯ…

無理のない範囲での住宅ローン借入れ価格は年収の5～6倍基準としたら年収1千万円で

借入金額5,6千万円程です。 購入金額に不足分は自己資金で賄っています。

30年以上昔私が25歳くらい会社員時代に年収1,200万円程のお客様が自信を持って自己資金ゼロで￥7,000万円台の物件購入希望が有り、隣の都市銀行融資相談カウンターを紹介すると住宅ローン融資を軽く却下されていました。

担当物件は当時分譲価格7,000万円～3億程のいわゆる億ションと言われた物件で購入者層は企業オーナーを始め有名スポーツ選手や芸能界の著名人です。

田舎者の私は認識不足で受付表にお名前を頂戴したにもかかわらず皆様を知らずに無反応で失礼致しました。

一連の接客後に上司に呼ばれ、あの方は有名なプロゴルファーの○○様だ。あの方は国民的バンドメンバーの○○様だ…失礼は無かっただろうな！怒 と詰められたがすでに遅し。(笑)

国民的人気バンドの方もメンバーの方は勉強不足ですみませんでした。初回接客時「僕を知らない？君はどこの田舎から出てきたの？」と聞かれ 自信を持って「熊本県の荒尾市です！ 三池炭鉱の有る。」 「炭鉱⁇⁇…。」 （苦笑）

その後「面白いねぇ君さぁ、〇〇〇ってバンド知ってる！」「知ってます！今、〇〇〇？の歌でしょう！」 「そう。私その 今、〇〇〇？ の歌のメンバーですけど・・・。」

私「・・・。」(-"-) 失・礼・い・た・し・ま・し・た。

受付カウンターに居た後輩は判っていたそうですが、緊張で私に教えてくれなかったのです。

荒尾市緑ケ丘ゆめタウンシティモール隣接「アンピール緑ケ丘壱番館」外観

物件は当時でもハイグレードいわゆる億ションと呼ばれ 本来の高級マンションは高台で安全な地価の高い希少立地のゆったり広い敷地に低層3階建て 総戸数も少なく3階建てでも当然エレベーター小戸数に1台完備、開放廊下ﾌﾟﾗﾝではなく中廊下プラン、地下シャッター付きガレージ完備、1戸当たりの土地持分も多く、（当然資産性が高い物件）で分譲価格 最高額3億平均価格1億程のフルタイル張り（佐賀県有田に特注の有田焼ﾀｲﾙも有りました。(笑)）

全室角部屋 ﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰに優れ地盤も安全な高台立地の 低層マンション（流行りのタワマン 実は高級マンションではない。これは後日。）

ｼｬｯﾀｰ付きの地下ｶﾞﾚｰｼﾞからｴﾚﾍﾞｰﾀｰで誰にも会わずお部屋まで行けるﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰ重視ﾏｽｺﾐ対策のﾌﾟﾗﾝ。 購入者は著名企業オーナー社長を始めTVで見かける有名人やスポーツ選手等で

マンション代金支払いは殆どが現金です。 芸能人やスポーツ選手は長期融資の住宅ローン借入れは一般的に厳しいようです。

中には白い手袋装着の運転手付きの超高級ロールスロイスで来社される方も。（笑）

複数の著名企業オーナーで不動産が趣味で世界中に不動産を保有されている資産家と。

孫の成人お祝い用のセカンドハウスにプレゼントすると。（爆）

当時、管理費・修繕積立金だけで月15万円～。人目に付かない地下のｼｬｯﾀｰ付きｶﾞﾚｰｼﾞ駐車場は1台月7万円～。購入だけでなく所有するだけで住宅ﾛｰﾝ無くても月20万円超は必要でした。滝が流れるメインエントランス正面フロントカウンターに入居者サービスの為、24h複数の人員常駐。 ※ 管理人ではない、別途警備員も。今でいうコンシュルジュ？でしょうか。

※例えば都内立地ですと江戸時代から安全な立地は徳川家を始め有力大名の江戸屋敷跡地や国が所有する高台等安全な土地は昔から有力者が保有し、庶民にどんなにお金を積んでも

手に入れることは出来ず、止む無く災害リスクの有る河川のそばや低地に密集して住んでいたようです。 だから災害時に被害が拡大しやすい。

さて話がそれましたが新築マンションの価格急騰で、手が届く価格帯の中古マンションの

取引が増えています。不動産選びで私が何時もお伝えする 不動産は何より立地が大事！

当たり前ですが 分譲マンション独自のシステムである マンションの管理状況確認も大事。

分譲マンションは戸建て住宅と違い、入居者１人で共用部分の維持・管理メインテナンスは実行出来ません。入居者全員で管理組合を造り運営・協議して、建物の維持管理は管理会社に委託するケースが殆どです。

建物のメインテナンスも新築分譲時に計画されており、（長期修繕計画と言います。）

そちらに基づき長期的に建物の維持管理・メインテナンスを行っていきます。

そのメインテナンス費用は入居者で貯められた修繕積立金を充てるので、安価な修繕積立金では将来の建物メインテナンス費用は賄いきれません！また分譲マンションは初回新築購入時に修繕積立金基金を購入者全員で負担します。 （この金額が安価な物件も注意！）

この金額に月々の修繕積立金を将来の為に入居者・所有者全員で貯めておきます。

支払う側の入居者は毎月負担するこの費用が安いと助かりますが、分譲マンションを良く知るプロの不動産会社の営業担当は、この金額が相場より安価に設定しているマンションは

特に注意します。

ましてや管理会社の居ない自主管理マンションは修繕メインテナンス状況や積立金額、滞納額が不明な場合、入居者に反社組織や不良入居者もいるリスクも有り、不安で正直 扱いたくないのが本音。 （入居状況や管理状況を良く知るマンションの場合は別ですが。）

過去に入居者が永年積み立てした数千万円から億までの修繕積立金が消えていた！等の話題を耳にします。（過去積立金管理者の使い込みが多く、社会問題化したことも。）

大体管理組合理事長役員の交代や大きな金額が動く大規模修繕時期に発覚する。

（権限を持つ理事長職を永年同じ人物が努めている管理組合は要注意ですね。今でもよく

耳にします。）

この金額（修繕積立金）が少ないと、 分譲マンションは安心・安全な建物メインテナンスの実施・運営は不可能

分譲時に長期修繕計画が作成されていますが、現在のように建築費が急上昇している場合は予定計画にズレが生じますので、適宜、修繕積立金額も見直す必要が有るかもしれません。 （積立金額が上昇するということ。）

また適切なタイミングでメインテナンス工事が出来ないと、管理不全マンションとして資産価値の下落に繋がり、入居者の逃げ出し（売り逃げ）が更なる価格下落を加速させ、最後まで残る居住者はエレベーターや上下水道、外壁等のメインテナンス整備費用が捻出出来ず

マンション自体が危険建物やスラム化して最悪のパターンとなることも。 （怖）

海外の事例では管理不全マンションに不法移民が入り込み、やりたい放題。エレベーターが止まり、階段で移動。その後水道ﾎﾟﾝﾌﾟも故障、生活用水を自力で部屋まで運ぶ。

挙句は階段で恐喝。空室が不良移民のたまり場になり階段の通行料を払えとか ( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

ある意味事故物件よりコワイですが海外のダウンタウンでは 聞く話です。

極端な話ですが、将来は分りません。

よって中古マンション購入検討時は管理組合の修繕積立金残高がいくら有るのか？

管理費や積立金、駐車料金等のマンション全体の滞納状況や 管理状況等も確認の上で分譲マンション選びを行うようにお願いします！

（重要事項説明書の管理会社からの報告書欄に記載されています。）

戸建てと違い、多様な価値観を持った人々が同じマンション内の住民として居住するので、どんな人々が住んでいるのか？も有る程度確認して購入した方が良いですね！(*^_^*)

荒尾市内では聞きませんが最近流行りのタワマンでは、高層階と下層階は数倍の価格差が

有ることもあり。高額な高層階に住む住民が下層階の住民を見下す。等の問題が表面化しています。

また、単身向けと子育てファミリー向けプラン等が混在したマンションでも生活パターンの違いで入居者間でトラブルが発生し易くなります。。都心に多い店舗、事務所、居住が混在する物件も。

同じマンションの住民同士で住みにくいですよね。出来るだけ同じ住民構成が安心です。

居住用と事業用が混在するマンションや複合的に1階にコンビニや飲食店が入居するマンションも便利ですが分譲では衛生面や騒音・管理問題で止めた方が良い場合も多いです。

最後に将来のバトンタッチ時期が到来した場合、スムーズに売却が可能な物件か！

賃貸にしても借主が直ぐに見つかるか！ 将来の不動産市況は分かりにくいですが、出来るだけ出口を考えて購入すること。

全国的に人口減少社会に突入し、当荒尾市でも今年4月には人口5万人を切りました。

将来の売却時に人気のない立地のマンションだと売却・賃貸需要が少ないので苦労します。

ﾏﾝｼｮﾝ価格も不人気物件の場合は当然値下がりします。

なので弊社としては将来の値下がりリスクを軽減する為にも、利便性と住環境が両立した「緑ケ丘エリアの分譲マンション」をお勧めします。 住んでも便利ですしゆめタウンシティモールが存続する限り荒尾市の他エリアより人気が続けば不動産価格も安定し、住宅ローンのお支払いが貯金代わりになりますね。

何度も言いますが 不動産価値は立地です！

立地に魅力が有れば、将来老朽化した建物の建て替えや敷地転売もマンション全体で考えられます。

又、荒尾市は隣の福岡県大牟田市と違い新築分譲マンションの供給が無いので、便利な緑ケ丘モール周辺マンションに住みたい！との需要は増えていますが新築供給が無いので、

需給バランスの影響で中古マンション価格が値下がりしていません。地方では珍しい現象です。

だから荒尾市の緑ケ丘周辺エリアの不動産を所有する皆さんは不動産を資産として

保有されているのです。

例えば、入居者や管理状況も把握し、その物件取り扱い経験豊富な地元不動産会社の担当に

「このマンションを貴方は購入しますか？」と尋ねてみて返答が「自身で購入します！

もしくは購入している。（親族含め）」との返事が有れば安心ですね。

（正直に返答してくれるかは別ですが。(*^_^*)）

逆に私は買いません！と 言われた場合は…。 ご注意！

（担当者次第ですが不動産営業担当者から「この人に良いマンションを紹介したい。」と想ってもらえるような信頼関係が築けたらラッキーですね。)

GMHリノ・マンション「アンピール緑ケ丘 壱番館 セレクト」 2022年 分譲済み

ﾌﾙﾘﾉﾍﾞ内装間取り変更・水回り総入替え（IHｺﾝﾛｼｽﾃﾑｷｯﾁﾝ,洗面,大型ｻｲｽﾞ浴室,ﾄｲﾚ,洗面）、全壁・天井クロス張替え、ﾌﾛｱ材張替え、一部床下配管交換、2重窓設置、LDK電気式床暖房システム、ｴｺ給湯、LED間接照明、ﾀﾞｳﾝﾗｲﾄ、LEDｾﾝｻｰ照明、全ｽｲｯﾁ・ｺﾝｾﾝﾄ交換、全省エネｴｱｺﾝ設置、ｾﾝｻｰ蛇口、浄水器、大川産特注壁材他

ﾀｶﾗｽﾀﾝﾀﾞｰﾄﾞ製ｼｽﾃﾑｷｯﾁﾝ、ＩＨコンロ、食洗器 大型ｷｯﾁﾝｼｽﾃﾑ収納庫

ｾﾝｻｰ蛇口、浄水器、薄型ﾚﾝｼﾞﾌｰﾄﾞ、床暖房ｼｽﾃﾑ

大型浴室交換、浴室暖房乾燥ｼｽﾃﾑ、大型ﾐﾗｰ設置 3面鏡LEDﾗｲﾝ照明付き大型収納付き洗面化粧台

toto製ﾀﾝｸﾚｽﾄｲﾚ 「ﾈｵﾚｽﾄ」交換、ｵｰﾄ洗浄手洗器 ｶｳﾝﾀｰ付きﾎﾙﾀﾞｰ

立地が良く買い物等の利便性に恵まれた分譲マンションは長く住めるので、単身、子育て、高齢者等 幅広い年代の方に好評です。

画像の弊社でフルリノベした部屋 新築から20年経過し経年劣化の目立つ水回りの交換、

家族構成の変化により部屋数減らし、ﾘﾓｰﾄﾜｰｸ用に書斎ｺｰﾅｰ、家族が集うｽﾍﾟｰｽのＬＤＫを

20帖以上に拡大！ 更に断熱性能を上げ光熱費を減らす為、全ての窓は2重窓とｴｺ給湯器へ

交換。玄関ＬＥＤセンサー照明、ﾀｯﾁﾚｽ水栓、浄水器 さらに床暖房システムまで。

これなら あと20年は快適に居住できますね！ ここまでやれば 居住性能も上がり

アンピール緑ケ丘マンションでも特別なお部屋に 当然資産価値も大幅ｕｐです。

以下は熊本県荒尾市緑ケ丘エリアの弊社周辺の分譲マンションリストです。

緑ケ丘エリアマンション概要

「アンピール緑ケ丘 壱番館」

所在：荒尾市緑ケ丘２丁目4-2 交通：産交バス:緑ケ丘2丁目バス停 118ｍ 徒歩2分

構造：鉄筋コンクリート造８階建て

竣工年：2001年9月 総戸数：69戸

間取り：３LDK:72㎡～４LDK+W･N:131.50㎡ ※最上階ﾒｿﾞﾈｯﾄ住戸あり

事業主･売主：新栄住宅株式会社

施 工：大豊建設株式会社

管理会社：新栄総合管理株式会社

特徴：何といっても弊社隣りの立地 荒尾市中心部緑ケ丘の大型複合施設「ゆめタウンシティモール」隣接。荒尾市内の商業施設、医療施設、金融機関、小中学校、公園、グリーンランド等の主要な利便施設が徒歩圏に揃い、「緑ケ丘」の地名とおり公園も多く良好な住環境も人気の分譲マンションである。 よって地元住民だけでなく県外からのUﾀｰﾝ家族も多数居住する。

築22年になるが大規模修繕も完了し、売物件が出ると利便性から比較的短期で成約となる。

よってマンション取引き価格も安定しており、地方物件であるが売却時の資産性にも優れる。

「アンピール緑ケ丘 弐番館」

所在：荒尾市緑ケ丘3丁目10-4 交通：産交バス:緑ケ丘3丁目バス停 95ｍ 徒歩2分

構造：鉄筋コンクリート造地下1階、地上9階建て

竣工年：2002年4月 総戸数：85戸

間取り：３LDK:72㎡～４LDK+W･M:113.44㎡ ※最上階ﾒｿﾞﾈｯﾄ住戸あり

事業主･売主：新栄住宅株式会社

施 工：大豊建設株式会社

管理会社：新栄総合管理株式会社

特徴：こちらも弊社隣りの壱番館隣接の立地 荒尾市中心部緑ケ丘の大型複合施設「ゆめタウンシティモール」並び。荒尾市内の商業施設、医療施設、金融機関、小中学校、公園、

グリーンランド等の主要な利便施設が徒歩圏に揃い「緑ケ丘」の地名とおり公園も多く良好な住環境も人気の分譲マンションである。 よって地元住民だけでなく県外からのUﾀｰﾝ家族も多数居住する。

壱番館隣接であるが壱番館の翌年に竣工。壱番館より敷地地盤が高くなっており、南側は調整池となり眺望も開け、前面道路から1階住戸も2～3階部屋の眺望となる。東側にリニューアルタウン第2公園、カンガルー保育園隣接で子育て家族は送迎も便利。学童保育も有り。

築21年になり大規模修繕も完了し、壱番館同様 売物件が出ると比較的短期で成約となる。

よってマンション取引き価格も安定しており、地方物件であるが資産性にも優れる。

「アンピール緑ケ丘 参番館」

所在：荒尾市荒尾4160番277 交通：産交バス:ﾊﾞｽｾﾝﾀｰバス停160ｍ 徒歩2分

構造：鉄筋コンクリート造地上12階建て

竣工年：2007年1月 総戸数：121戸

間取り：３LDK:68.1㎡～5LDK+W･N･R･S:185.49㎡

事業主･売主：新栄住宅株式会社

施 工：株式会社鴻池組

管理会社：新栄総合管理株式会社

特徴：こちらは弊社向かい肥後銀行隣りの立地 荒尾市中心部緑ケ丘の大型複合施設「ゆめタウンシティモール」前。荒尾市内の商業施設、医療施設、金融機関、小中学校、公園、グリーンランド等の主要な利便施設が徒歩圏に揃い「緑ケ丘」の地名とおり公園も多く良好な住環境も人気の分譲マンションである。 よって地元住民だけでなく県外からのUﾀｰﾝ家族も多数居住する。同じアンピール緑ケ丘マンション壱番館・壱番館より新しい。戸数も121戸の大型マンションとなり、エレベーターも2台あり、駐車場も隣地ドラッグストアに敷地外駐車場もある。12階建てで上階から有明海対岸の雲仙を望める眺望となる。

内装は壱弐番館と比べ分譲時期が新しいのでﾓﾀﾞﾝなﾎﾜｲﾄとﾀﾞｰｸﾌﾞﾗｳﾝのｲﾝﾃﾘｱﾃﾞｻﾞｲﾝである。壱･弐番館入居者に比べ若い世帯も多く居住する。壱・弐番館に比べ、総戸数121戸と総戸数が多い分、売出し物件は若干増えるがモール向かいの利便性に恵まれた緑ケ丘立地の為、壱･弐番館同様 比較的短期で成約となる。

当物件も人気の緑ケ丘エリアマンションで新築マンションの供給が少なく取引き価格も安定し、地方物件であるが資産性にも優れる。

「グランド・ルー緑ケ丘 フォレスタ」

所在：荒尾市荒尾4300番28 交通：産交バス:ﾊﾞｽｾﾝﾀｰバス停510ｍ 徒歩7分

構造：鉄筋コンクリート造地上13階建て

竣工年：2007年1月 総戸数：134戸

間取り：2LDK:54.67㎡～.３LDK:65.07㎡～.4LDK:83.12～101.51㎡

事業主･売主：株式会社シティプラネット

施 工：大内田建設株式会社

管理会社：株式会社合人社

特徴：こちらは荒尾市中心部高台の運動公園前に位置する荒尾市最大134戸大型分譲マンションとなる。陸上競技場を見下ろす南側と体育館を見下ろす西側棟のL字型に配棟されて

おり高台の13階建てで外観迫力が有り、上階からは有明海対岸の雲仙普賢岳も一望。

北側にグリーンランドを見下ろし、廊下側やルーフバルコニーからは花火も楽しめる。

弊社の有る 荒尾市中心部緑ケ丘の大型複合施設「ゆめタウンシティモール」も徒歩圏。

北側のグリーンランド周辺エリアの商業施設も徒歩圏で楽しめる立地。

荒尾市文化センターも徒歩圏でアンピール緑ケ丘マンションと同じく荒尾市内の商業施設、医療施設、金融機関、小中学校、公園、グリーンランド等の主要な利便施設が徒歩圏に揃う。 「緑ケ丘」の地名とおり公園も多く良好な住環境も人気の分譲マンションである。

奥行き4mﾜｲﾄﾞﾊﾞﾙｺﾆｰが特徴。こちらも荒尾市内だけでなく近隣長洲町・大牟田市等の広域から幅広い年代の居住者が住んでいる。大型マンションでエレベーターも2台あり

内装はﾓﾀﾞﾝなﾎﾜｲﾄと明るいﾌﾞﾗｳﾝ･ﾀﾞｰｸﾌﾞﾗｳﾝのｲﾝﾃﾘｱﾃﾞｻﾞｲﾝである。

市内最大総戸数134戸なので、売出し物件は若干増えるが緑ケ丘周辺エリアモールの利便性住環境に恵まれた緑ケ丘立地の為、壱･弐番館同様 比較的短期で成約となる。

当物件も人気の緑ケ丘エリアマンションで新築マンションの供給が少ないので取引き価格も安定し、地方物件であるが資産性にも優れる。

「プラネスト 緑ケ丘 」

所在：荒尾市緑ケ丘２丁目5-3 交通：産交バス:緑ケ丘3丁目バス停 迄100ｍ 徒歩2分

構造：鉄筋コンクリート造6階建て

竣工年：2015年3月 総戸数：40戸

間取り：2LDK:59.23㎡15戸,3LDK:70㎡15戸,４LDK:94.90㎡10戸 ※住戸2階から1階ｴﾝﾄﾗﾝｽ,駐車場

事業主･売主：トラストライフ株式会社

施 工：株式会社瀬口組

管理会社：株式会社合人社計画研究所

特徴：荒尾市内で一番新しく供給された分譲マンション 人気の緑ケ丘エリアでアンピール緑ケ丘壱番館マンションと同じく緑ケ丘リニューアルタウン2丁目で弊社隣りの立地が魅力

荒尾市中心部緑ケ丘の大型複合施設「ゆめタウンシティモール」隣接。

荒尾市内の商業施設、医療施設、金融機関、小中学校、公園、グリーンランド等の主要な利便施設が徒歩圏に揃い「緑ケ丘」の地名とおり公園も多く良好な住環境も人気の分譲マンションである。 総戸数は40戸で分譲マンションとしては小さめであり、コンパクトな専有面積59㎡２LDK住戸が15戸と 単身者や小人数の家族に購入し易い分譲価格帯であった。

よって当地で供給されている分譲マンションは３LDK,４LDKが中心だが２LDKﾌﾟﾗﾝも多いので、他のマンションより単身や二人家族も多く居住する。

荒尾市内分譲マンションで一番新しい築8年であり、若年層の居住が多く住替えや実家に戻るといった売却相談は総戸数の割に多い。しかし売り物件が出ると築8年で新しいのでキッチン、洗面浴室、トイレ等お金がかかる水回り交換不要でリフォーム代が安価で済むので購入希望者はうれしい。

又 敷地内駐車場の台数も総戸数40戸に対し平面で68台分確保されている。

プラネスト緑ケ丘画像は後日UP予定です。

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