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  • 執筆者の写真グリーンモールハウジング事務局

人口減少時代の不動産賃貸業の流れ

熊本県荒尾市緑ケ丘の不動産会社グリーンモールハウシングの藤崎です。


今日は不動産賃貸業又は不動産貸付業 いわゆる大家業の最近の動きと今後の予想をお話しします。


戦後から続いた人口増加の現象もとうにピークが過ぎ、全国的に人口減少になっています。

東京都等の都心部エリアはコロナ禍で一時動きが鈍りましたが、現在は学生や就業者を呼び込む動きが再継続しています。 勝ち組の都心部 東京・大阪・名古屋・福岡、一部

企業進出等で一時的な人口増加の動きが有る熊本県菊陽町周辺エリア等と対照的に人口減少が続く全国のその他エリアは高齢化や少子化で定住人口の奪い合いという流れが加速して

います。



人口減少でアパート用地が安価で所得出来る地方では、20年ほど新築アパート建築ラッシュが続き、それまで人口減少エリアでの大家業は建てれば苦労せず入居者が住んでくれる状況から現在は一転し、空室物件が増え、並みの立地で新築から時間が経過した建物で、設備・仕様も見劣りする物件は長期空室で、地元の不動産会社も空室解消に苦労しています。


まずは新築アパートに負けない様にアクセントクロスでイメージ刷新、TVモニターインターホンからインターネット無料、防犯カメラシステム、宅配ボックス、ガス乾燥機等導入し競合する新築アパートに対抗する為、設備をアッデートされますがコスト増で大変です。


築15年近くなると建物外壁塗装からメインテナンス費用が増大し、外壁塗装工事を怠るとコーキング割れから雨水が壁面に進入したり雨漏れの原因に繋がります。入居者の安全・快適性は勿論、ご自身の大事な資産を守る為にも適切なメインテナンスは必要です。民法も改正され雨漏れ・設備の不具合等で入居者に迷惑をかけた場合は賃料の減額が出来る様になりました。 お早目の建物メインテナンスをお勧めします。


【老朽化した 築古アパートを内外装リフォーム、同時に駐車場不足解消の為隣地取得に

成功しファミリータイプアパートで全戸2台駐車可能に改善。 築古アパートを再生し、満室入居を実現された事例アパート】


荒尾市内でもメインテナンス不足の賃貸物件は見受けられます。必要なメインテナンス費用を負担しない素人大家さんの物件には、弊社としても大事な入居者をご紹介出来ません。


弊社も荒尾市内で複数のオーナー様の収益物件を預かっていますが、メインテナンス不足の物件オーナー様に物件の魅力UPの為に定期的にメインテナンス及び共用部照明LED化や 間取り・設備変更、駐車場の増設提案を行っています。


又物件オーナーの考え方が古く未だ「家を買えない人達に、住まいを貸してあげている。」と入居者に上から目線で毎回「退去時に原状回復工事で入居者とトラブルを起こす。」オーナーの物件は 入居者や退去された方々からマイナス情報が流れるので、そのような考えのオーナー物件には入居者を紹介出来ない事もあります。



逆に常に収益物件が満室状態に維持されているオーナー様の物件は清掃・メンテナンスが行き届き綺麗に印象良くされているものです。私達管理会社が案内するときに如何に競合ライバル物件と比べ比較し易いか、常に入居者視線で色々考えられているものです。


満室後も入居者と過度にならぬように接触し、例えば弊社管理物件の農家のオーナー様の

例ですがアパートの隣地農地でとれた大根やニンジンを所有アパート部屋のドア前に食べて。と置いている。等普段から入居者と近すぎず上手にコミュニケーションを円滑にされており、入居者は大家さんからありがたく頂戴している。と満足されています。


(お子さんが小学校から戻り、近くの大家さん宅に遊びに来て、親御さんが帰宅するまで

お子さんを預かっている事も有るそうです。)


結果、この大家さんの物件は郊外エリア立地に関わらず、所有物件は他のアパートよりも 長期入居が多く、大家さんだけでなく入居者家族も満足。 出来るだけ退去を出さない結果に繋がっています。

出てしまった収益物件の空室解消の前に空室を出さない!努力・入居者とコミュニケーションがまずは大事です。


アンピール緑ケ丘マンション フルリノベ済み 2021年 売却済み



次に長期にアパート経営をされているご高齢のオーナー様ですが、お元気だからどうしても後継者にバトンタッチが進まず、年齢的に急に大家業の継続が叶わなくなった場合、お子様達で面倒な大家業を押し付け合いになったり、トラブルになったりするケースも。


大家業の場合は入居者の生活も抱え込んでいる立場ですから、急に大家さんになられても様々な問題が出てきます。色々な判断も必要であり、判断を間違うと入居者家族に多大な

迷惑をかけることやご自身のアパート経営に損害を被るようになります。


上記の様に必要な時期に建物メンテナンスを怠った為、雨漏りが発生し、入居者の所有家具・家電を濡らしてしまい結果、損害賠償や退去に繋がった

ケースも。


将来、バトンタッチを考えている方は早めに、出来れば60歳半ばまでにお子様等に大家業を

引き継いでもらい、ご自身はバックアップすることがベターと考えます。


様々な世界情勢の動きの中で少しでも早く経験を積み、大家業ビジネスを物件の魅力が有るうちにバトンタッチして 頂きたいと考えます。


大家業はビジネスです。


今後人口減少で荒尾市を含め地方の賃貸業は益々厳しくなる環境であり、プロの大家業が

必須です。 素人大家では乗り越えられません。


最近、年齢等諸問題で所有される賃貸物件・自宅を売却し、県外のお子様の近くに移住 目的で大家業を卒業される大家さんからの相談も増加しました。

また同業他社様から永年業務された不動産業の廃業に伴い、自社保有物件の処分、管理物件の承継・引継ぎのご相談もあります。


過去弊社でも数物件まとめて取得させて頂いた事もございます。


空室が多い老朽化したアパートは所有していても様々な経費が掛かり、預金が消費されますのでリフォーム費や運営コストが高額で家賃収入とのバランスが破綻する場合は売却も選択肢の一つです。親がメインテナンス費用をギリギリ迄節約し、お子さんにバトンタッチ

した途端多額のリフォーム費用が発生した爆弾みたいな相続話も耳にします。




弊社には金融機関や弁護士・司法書士・税理士様から家賃滞納から空室解消や様々なトラブル相談で困っている大家さんを紹介されます。


弊社では既存の管理受託物件や人員の問題もあり、数年来基本賃貸管理はお受けしておりません。


ご相談はお受けしておりますので、荒尾市の不動産の事でお困りのオーナー様はお気軽に

ご連絡くださいませ。
















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