熊本県荒尾市の中心 緑ケ丘 グリーンモールハウシング 藤崎です。
弊社には月に10件程 相続された荒尾市の不動産売却相談が有り、
4月の相続登記義務化以降は更に増加傾向です。
相続不動産はご両親が亡くなられて空き家となった実家、マンション、空き地、空き店舗、アパート、農地等多岐に渡ります。
相続人の皆様で財産分与をされる中で、現金等の動産は分け易いのですが皆様が一番困っておられるのが不動産の相続です。 殆どの被相続人の方はご自宅等保有されるにも関わらず不動産の相続対策をされておらず、残されたお子様達の相続人が困ってしまいます。
直ぐに売却出来たり、貸して賃料を得ることが可能な、不動産価値の有る都市部ならば良いのですが、人口減少で価値も減少中の地方不動産では、相続人間で拒否、押し付け合いの
状況になっていて処理が進まず中には放置された物件も散見します。
葬儀も終わり（法要が終了し）、その足で弊社に来社されて 荒尾市内の空き家（誰も住まなくなった実家）をどうするか 相談される相続人の皆様たちに私は早めのバトンタッチをお勧めしています。
何故かというと対象物件が鉄筋コンクリート造で強固なマンションならばまだ良いのですが、一戸建て住宅の場合は空き家になった場合の建物劣化の進行スピードは加速します。 おそらく通風等が無い為、室内の湿気が緩和されずに痛みが進行するのでは？等と考えま
す。
以前デベロッパー勤務時代は新築分譲された新築マンションに比べ、新築戸建て住宅は生ものだから早めに売却せよ！と上司が良く言っていました。
恐らく強固なＲＣ造のマンションと比べ木造の戸建て住宅は法定耐用年数も22年と短い為、そのような事を言っていたのではと考えます。
又台風等の自然災害も増えていますので。相続人への不動産管理責任も問われます。
また、空き家の場合はご自宅に伺うと仏壇がそのまま保管されているお宅も散見されます。売却の際は神棚、仏壇、遺影は相続人様宅へ移されていた方が見学の方々やご先祖様も
うれしいのでは。と考えます。
相続人の方々で販売活動前に仏壇は菩提寺（魂抜き）・神棚はちゃんとお礼を尽くしお札をお返しされておられますと早期に良いバトンタッチ先が見つかる等、きっと空き家の売却にご先祖様が助けてくれるのでは。 と考えます。(#^.^#)
それと不動産売却相談には残念ながら物件内で亡くなられた、 いわゆる一般的に事故物件と認知されているものもございます。弊社ではご相談は年に４～5件程。意外と有るものです。 1件あると不思議と何故か続くのですケド。
事故物件も売却は可能です。 皆様も不動産販売チラシや不動産サイトでご覧になられた
ことが有るかと思います。 物件概要下記欄等に※告知事項有り の文字を。
購入される買主様や賃貸居住される借主様に事前に事故物件の事情説明し、納得頂いて
購入・賃貸して頂くものです。
主に買い主に対する告知が主です。物件内での自死・事故・病死でも発見が遅れ特殊清掃が入った場合は当然告知対象となります。ただ物件内で事故・病死の場合 特殊清掃が要らない場合はガイドラインでは告知義務はありません。 ですが実務では事故・病死された物件を買主・借主へ告げず 相手が購入・賃貸された場合、居住後に近隣等からその事実を知らされた場合どう思うかです。
恐らく物件引渡し後、かなりの確率でトラブルに繋がることでしょう。その事実を知っていたら購入しなかった。借りなかった。例え販売価格や賃料が減額されていたとしても・・。
結果、契約不適合責任や損害賠償請求訴訟に繋がります。(>_<)
それでは売主・貸主様も困りますよね。
弊社では物件内でその様な事実が有る物件は、ご検討のお客様から問合せ頂いた際の内覧前に告知して内覧して頂くようにしています。
過去に分譲マンションの室内ではなく、敷地内で亡くなられた物件が有りましたが、気になる方はそれでも購入を断念されました。判断基準は人それぞれ。
弊社では後々のトラブルを避ける為、告知して納得して購入・賃借頂いておりますので事故物件取引でも過去に取引き後にトラブルになった事例はございません。
事故物件は取り扱わない不動産会社、空き家バンク等もございますが弊社では取扱いさせて頂いており、場合によっては弊社買取りも可能です。 事故物件を買取りされた同業他社様からの購入実績もございます。 お気軽にご相談くださいませ。
※ 令和3年10月 国交省が事故物件に対する取扱いガイドラインを公開しました。 以下参照
こちらは将来、相続人が困らない様に親世帯が家じまいを事前に考えておく、住まいのエンディングノート 住まいの終活を事前に準備することが出来ます。
国土交通省のすまいのエンディングノート サイトです。
将来、実家や使う予定の無い土地・建物、農地も含めて家族が元気なうちに親子で話し合っておくことはとても大事です。まだ大丈夫、その内と先送りにしていた結果、高齢の親御さんが介護が必要になり、老人ホーム等に入所する費用捻出の為、空き家となっている実家を売却してその売却代金を介護費用に充てたい。と考え急いで売却したいと相談に来社されます。
その場合、売主の売却意思確認が必要になります。物件所有者が高齢の親御さんの場合しっかり売却の意思表示確認が出来、契約、決済、代金受領を代理人のお子さん等に託した売却委任状を頂戴できるならば問題無いのですが、良くあるのが認知症等を発症され本人が売却の意思表示が出来ない場合は厄介です。 (´；ω；`)ｳｯ…
裁判所に申し立て 後見人制度を利用して弁護士さんに業務を委託する等時間と費用がかかります。
不動産業者だけでなく司法書士さんも本人確認と売却の意思確認が必要です。
折角ご両親等が残してくれた財産である不動産の相続が争族にならない様に現在な内、
（意思表示ができる内）早くから話し合いを進めておくことをお勧めします。
かくゆう私も漠然と両親と話していますが、県外居住の兄弟と具体的に話したことはあり
ません。 実家は荒尾市内ですが3年程空き家となっている実家の処分もどうするのか？
(´；ω；`)ｳｯ… もう先延ばしにも出来ません。
（両親に車の運転が不安になった事で、車の運転せずに徒歩で食料品や医院・金融機関に行ける便利な立地のモールそばマンションに引っ越ししてもらいました。説得に2～３年程かかりましたが。(笑)住んで便利と喜んでいます。マンションは戸建てと比べ夏は暑くないし冬も温かく寒くない。鍵1本で庭の管理も不要です！）
全国的に空き家の火災発生事例が急増したことで火災保険料の値上げが続き、現在月1万円以上の負担となっています。他に固定資産税、造園屋さんに支払う庭や敷地の雑草剪定料等 で年間50万円～の維持管理費用負担です。仮に10年保有すると￥500万円。物件価値より高くなるのでは。( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
余談ですが20年以上前に熊本市中央区内で土地等の不動産を相続した知人はこれまで固定資産税・都市計画税だけで￥6,000万円超の負担をしています。Σ(ﾟДﾟ)
（ちなみに荒尾市は何故か都市計画税負担は有りません。近隣の大牟田市・玉名市は当然有ります。）
都心部みたく価値があり高額な不動産なら良いですが、安価で価値が下落している田舎の
荒尾市不動産なのに維持管理コストは変わりません。
これらの保有コストだけでなく、台風等の災害リスクも有り 何時まで維持できるのか不動産業で空き家対策に携わる私自身でさえ皆様と同じです。
幸い父は自身が新築した愛着が有る家なのですが、既に空き家となった自宅の処分に賛成してくれている為良いですが、母と兄弟とも話さなくてはなりません。
兄弟が定年退職を機に故郷荒尾市の実家に戻って住んでくれたら、安心なのですが子供や孫もいて老朽化した実家に今更住むとは現実的では有りません。しかも荒尾の実家居住期間の倍以上の期間を過ごし、子育てを終えた 住み慣れた都心部からわざわざ不便な荒尾の田舎に戻る理由は有りません。
実家のある街なので周辺には同級生の実家が数件残っています。
既にご両親が亡くなられて売却された家や、高齢の両親どちらかがデイサービス等を利用しながら一人暮らしでされている家、既に空き家となった家や売却され新たに建築された新築住宅等が混在しておりますが、 就職や進学で実家を離れた同級生達も全国に散らばっており 聞くと定年退職を機に老朽化した実家へ戻ることはありません。
たまに同窓会や帰省の際に逢うと ミニ不動産売却相談会の様になってしまいます。
私からすると田舎暮らしも悪くない、住めるよ。 戻ってきたら！と声掛けますが。(笑)
そんな状況の中で昨年隣市で働く貸家暮らしの同級生が近所の古い実家を解体し、高齢の母親と同居の為、平屋住宅を新築しました。 うれしい事です。 親御さんも喜んでいます。
家族毎に様々な事情があり、一択は出来ませんが 私から言えるのは お互い元気なうちに実家の終活を話し合っておくこと。 先延ばしせずに・・・。
建物の痛みは人が住まないと着実に進行します。
話合いの結果、売却（バトンタッチ）を決めたら出来るだけ 早く行動する事です。田舎の不動産は時間をかけるとどんどん不利になります。
実家を売却して遠方の子供達のそばに移住するにしても、少しでも元気なうちに移住されて
お孫さんと一緒に過ごせる時間、新しい街の散策等を元気に楽しむことです。
出来るだけ、相続前の売却がお勧めですね。 (#^.^#)
荒尾市の相続不動産事情 その①
荒尾市高台の緑ヶ丘からの風景 グリーンランドの西 奥には有明海対岸の長崎・佐賀の山々
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