これから地方の不動産業界で独立開業を目指す方へ！(^^)/

グリーンモールハウジング事務局
7月20日
読了時間: 12分

熊本県荒尾市の中心部　緑ヶ丘の「ゆめタウンシティモール」不動産サービスセンター

グリーンモールハウシングの藤崎です。

当ブログは不動産業を営む日々の中で私が個人的な感想を勝手に綴っている、業務日誌的なものです。　　大阪風に言えば　・・・知らんけど！！です。(^^♪

　今回は地方の熊本県荒尾市　不動産業界で独立開業を目指す皆様に向けて！

宅地建物取引士試験に合格し、取引士証が交付され不動産業者の免許を取得すれば独立開業も可能になります。

代表が宅建士でなくとも宅建士を採用すれば不動産業は開業できますが、私は代表者にこそ宅建士資格取得を強く勧めます。

不動産業界での独立を目指すものの業界勤務経験の無い方には出来れば、そのお住まい

エリアで永く営業している評判の良い不動産会社に3年以上（期間は考え方で変わりますが）勤務されてからの独立開業をお勧めします。　

開業しようと考えるエリアの不動産市場が解りますから。

そこでは不動産業務のノウハウを取得するのは勿論ですが、独立開業後の不動産業の仕事に対する姿勢（基本ベース）を学ぶ必要が有ります。　

「むしろこちらが大事かもです！」

不動産には会社毎に業務上の得意分野が有り、またその会社のカラーというか代表者の仕事の進め方、手法、考え方、経営理念にも特徴があります。

　やはり独立以降も過去に不動産業務を経験した会社の営業スタイルや考え方がベースになりますので、私は初めてお会いした同業者様には「過去どちらの不動産会社に勤務されていましたか？」とよく聞いていました。今でもですが（笑）　　　意外と当たるものです。

当時マンションデベだけでもリ〇ルートコス〇ス、大〇観光、野〇不、藤〇不等、

財閥系、商社系、建設系、銀行、金融系、電鉄系、新興系でそれぞれ変わります。　

実は財閥系の〇井不、〇菱地所、住〇不でも考え方や営業手法は違います。（ブランド力を最大限活用した営業スタイルですね。）不動産事業への考え方も当然差が有りますし、所属する部署毎に営業担当の思考もそれぞれ特徴が有ります。

（機会が有れば後日紹介いたします。）

　また不動産業務は様々な部署が有り、不動産営業職だけでも新築売買営業（実需向け新築マンション・新築戸建て・収益物件・リゾート）建築営業、ビル、中古物件仲介、リフォーム、賃貸等主な不動産営業だけでもこれだけ有り、当然　部署毎でも考え方に違いがでます。

将来、地方で独立開業を目指すのであれば、その地域住民がメインの顧客となるので

仲介営業の経験がとても大事です。　　

私は仲介営業の経験値を積むことが　独立開業の近道と考えます。

私みたくデベ営業出身者は新築分譲での企画開発、営業経験もマーケティング、立地、プラン選定等役に立ちますが、新築戸建て・新築分譲マンションの販売代理・企画販売等の業務より地方では地元の地域住民が顧客となる個人仲介業務を中心に事業を組み立てる必要が

有ります。　

　私が新卒で就職した東京都新宿区（不動産会社の数が日本一と言われています）　西新宿本社の中堅不動産会社は総合不動産会社で新築マンションや新築戸建てを主に実需客に供給するデベロッパー業務がメイン。

都庁のそばに自社ビル・マンション数棟を保有し、新築営業部を始め、事業用地の仕入れを行う開発部、建築設計を監理する施工監理部、仲介部門その他財務部、総務部、海外事業部（当時バブル時代で金融機関から融資も出たので同業他社共々競争するようにハワイやNYパリ等世界中で不動産事業コンドミニアム・リゾートホテル、マンション、買収した大型ショッピングモール運営等を手掛けていました。

ハワイのショッピングモール運営責任者では同期が着任。

中には民間金融機関だけでなく今は無き政府系金融機関融資のひも付きで海外不動産事業を紹介されることも多かったようです。　実は海外カジノ計画迄も有り。（恐るべしジャパンマネー！）

役員の中には資金調達先の銀行から送り込まれた元支店長職が数名いて他の役員と

雰囲気が違うので直ぐに判ります。（普通なので　( ´∀｀ )）

社員からは密かに金利！と呼ばれていました。

関連会社は自社分譲マンションを主に管理する管理会社を筆頭にリフォーム会社、当時流行ったフィットネス事業会社や飲食関連会社のグループ会社も有り。　

その企業は管理会社も含め現在も数社存在しますが、バブル崩壊まで年商1,000億近い売上げでしたが、借入残は1,500億円でした。

田舎の荒尾市から出てきた私は、いつか東京の地で独立開業する！という夢に漠然と向かって日々会社員生活を送っていました。

（実情は日々生きていくだけで精一杯。　余談でした。）（笑）

私が荒尾市で不動産業を開業した訳は過去のブログを参照ください。　

　私は独立して不動産業を開業目的で有れば、先ずは不動産仲介を学ぶことから？

出来れば建築等も知識として学んだ方が良いと考えます。

それは何故か・・・。

総合不動産デベロッパーで用地仕入れ、企画開発、新築営業部門のキャリアを積むことは

取引先や見識も広がり役に立ちますが、不動産業で独立後、いきなり土地を購入して、

新築分譲事業等を行うことは、特に人口減少中の地方ではリスクの高い事業となります。

なので先ずは自己資金や事業資金等借入れが無く、対象間口の広い個人のエンドユーザー

向け（中古住宅、土地）不動産仲介業がメインとなります

不動産事業リスクの少ないエンドユーザーメインの仲介を行いながら、不動産事業の経験と実績を重ねるとともに企業体力（自己資金）も増やしながら、自分の企業　に共感してくれる仲間を増やす。あくまで仲介業に軸足を置きながらチャンスが有れば販売代理や仲介等他社の物件を扱わせて頂き更に経験を積みながら事業を広げる。でしょうか。

地方では他社が建売りや分譲した新築マンションの残物件販売を扱うことは有っても、自社で分譲事業を行うことは金融機関からの事業資金の調達と資金回収まで時間を要する為

（3～5年は普通にかかります。）順調に販売出来たとしても、余程の自己資金が無くては

完売迄の運転資金が続きません。

　過去にも事業仕入れから完売迄不動産市況の変化や自然災害の（事実、弊社の場合は熊本地震の影響で売出し期間が2.5年程延期となった。）影響で売出しまで数年間もの期間が延びたことで倒産する不動産会社も多く、また社会情勢、市場相場や市況にも変化が起こり

当初予定販売価格で売れず、金利負担も増え事業自体が赤字化するリスクも有る。

不動産業で独立し自身の利益を追求するのであれば、社員は採用せず自分一人もしくは

ご夫婦で事業活動すれば手残りも増え余裕も生まれます。

人が増えると当然人件費の割合が高額となりますし、たとえ目標売上に未達で有っても必ず賃金は発生しますので。　　　　代表者が身を削り社員の雇用を守る覚悟が必要です。

人が増えれば直ぐに会社の売上げUPすることは有りませんが　何時か・・・ね。

期待しています。( ´∀｀ )

さて　どこで不動産のイロハを学ぶのか？

地方にも不動産会社経営者の2世・3世を修行先として受け入れる地場大手不動産会社が存在します。不動産業界人に尋ねたら大体教えてくれると思います。

ただしその会社の色（営業手法）に染まるので良く調べて修行先に選択するべきです。

東京なら良く分かるのですが、九州で開業後、弊社取引先や同業他社に聞いた中で九州の

不動産会社を勉強先（修行先）としてお勧めするなら。

〇　九州で賃貸なら福岡の三〇不動産さん

　（不動産賃貸関連事業に定評あり、不動産業者の子息を修行先として受入れる制度が

　　あるのかも）

〇　売買仲介なら弊社も取引の有る電鉄系の西〇不動産さんはお勧めです。

　　弊社も以前　西日本鉄道様が荒尾市緑ヶ丘で新築戸建て「西鉄サニーヴィラ緑ヶ丘」

　　分譲時に販売代理させて頂き、弊社お客様が福岡で賃貸・売買等不動産取引を希望さ　　　れる際にはご紹介させて頂いております。　

　　先月も福岡市中央区大手門の分譲マンション売却でお世話になりました。

　（九州の私鉄最大のグループ力を結集したほど良いバランス感覚で、首都圏不動産会社　　　にも負けない幅広い不動産営業を学べると考えます。）

〇　新築マンション供給事業を勉強するならJR九〇さんもお勧めです。西〇さんと同じ

　　大手電鉄系の資金力を背景に積極的にマンション事業展開を行っています。

　　現在、熊本駅前タワマン供給していますが上通り元ホテル用地にて3者共同JVで新築

　　マンション供給予定です。

実は当マンションモデルルームは弊社管理新水前寺駅前用地で今月7月から工事着工です。

その他各県各地域にも大手FCと戦っている地域密着型で定評のある地元不動産会社も有ります。

前職東京での不動産会社勤務時代は営業担当者結構な確率で前職、過去の勤務先不動産会社の手法がベースになっていました。例えば業界で有名だった（今は時代が違うし、社名も違います。）スパルタ体育会系某大○観光出身が上司の場合は、部下に対して兎に角ハードなど根性飛び込み営業がメインでした。　

当然飛び込み営業は飛び込み先住民が購入出来る商品で無ければ戦力の消耗にしかなりません。営業がドンドン辞めていくのです。

億ションの販売営業で風呂無しアパートに飛び込み営業させられ、怒った住民から水をかけられたり、ドアが開いていた部屋では言葉が通じない上半身ハダカの異国の男性からでかい中華包丁で追いかけられたり・・・。　　今考えると当然と思います。（笑）

先輩も色々な不動産会社を経験し今が有りますので、永く不動産業界に残っている方々で

この人の考え方、営業手法に共感できる人を探し、マネしてみたら良いと思います。

不動産業も時代で変化しますのでベースの考え方を基本に、自分流にアレンジされたら良いかと。モチロン地域格差や時代の変化も有りますので柔軟な発想が必要です。

勤務会社で考え方も似てきますので、修行先の選定は慎重に選択してください。間違って

安易な手法やグレーな不動産取引きを最初に覚えてしまうと独立開業しても直ぐに消費者

と不動産トラブルに繋がる可能性が高くなります。　

そんなグレーな不動産取引を学んでしまうと　結果、事業撤退・倒産。

（不動産業のリングから蹴落とされます。）

特に人口の少ない田舎では永く営業は出来ない。と思います。

修行する時間が無い方々は高額ですが　いきなりFC加入するのも有りと考えます。

ですが　不動産フランチャイズに加入すれば多少のノウハウを教えてもらえますけど、

その不動産業の営業知識をものにできるかは　貴方の　努・力・次・第　です。

　良く他業種（工務店さん等）から経営の多角化の為と、安易に不動産FC事業に加入して

不動産業を開業される事業者様が居られますが、高い確率で数年で不動産事業撤退に追い込まれています。

これは経営者側が不動産業界未経験だから新規FC開業の為、不動産業界経験者を採用し、一定の裁量を与え任せるのですが、まぁ管理者不在で雇われた社員さん達は好き放題で売上げは当然上がらない、挙句に自社のお客様を勝手に同業他社に紹介し、紹介料をオネダリしていたりの不正トラブルも発覚等。

実際に過去弊社にも声掛けありましたが、弊社では即お断りしました。

しばらくしてその大手不動産FC会社は閉鎖となりました。

しかも隠されたトラブル続出で損害賠償等で会社の資金や信用をガタガタにされた挙句、

経営者側が気が付いた時には既に手遅れで・・・終了。　となっているケースです。

　高額な不動産FC加盟店への加入を考えない方（私を含め）は先ずは不動産業界に

飛び込んで3年間は程独立開業目的の為、がむしゃらに営業努力してください。

出来れば営業だけではなく、併せて上司部下とのマネジメント、会社の運営、金融機関との資金調達折衝、財務知識も学んだ方が良いです。

不動産業は資金調達が大事！　土地や建物を買取り再販や賃料収入で安定経営を目指すためのアパート等収益資産を購入。　何をするにも資金が必要になります。

不動産業は手持ち資金が枯渇すると機能停止になりますので、普段から金融機関からの資金調達を考えて、余裕をもって事業を行う事です。　

私は不動産業の借入れ（借金）は悪ではない。と考えます。モチロン自己資金で

事業が出来るように目指したいですが・・・。（笑）　( ´∀｀ )

そして何より宅地建物取引士資格は早めに取得されてください。

不動産業界歴が増えると実務知識が増えることで、逆に資格取得が難しくなります。

(´；ω；`)ｳｩｩ

他に不動産取引に役立ちそうで取得しやすい民間資格が多々ありますがそれは不要です。

いざ独立開業を検討する場合ですが、

以下は弊社が加入所属する熊本県宅地建物取引業協会の開業セミナー案内です。

定期的に開催されていますので、興味のある方は参加されてはどうでしょう。

定期的に年数回開催されています。

不動産の加入団体は複数ありますが地方での開業ならば全国の不動産業者の8割以上が加入する最大組織で弊社も加盟する「全国宅地建物取引業協会連合会」（公益財団法人）通称「ハトマーク会員の団体をお勧めします。」

都心部で有れば自身で勉強する機会も多い為、若干加盟金が安い他団体加入も有りますが、地方ですと様々な情報、勉強する機会業者間ネットワークも限られておりハトマーク会員店ですと全国４７都道府県毎に協会が有る最大組織の為、研修制度や最新の業務支援システム契約書類ひな形を会員共有出来、会員店とトラブルの場合も消費者相談窓口が有りトラブル解消に動きます。

結果　消費者も不動産取引の際にはハトマーク会員との不動産取引依頼が安心です。

　加入にはハトマーク会員企業からの推薦が必要なので、逆に言えば加入された会員は有る程度は安心出来るのかもしれませんね。

　弊社取引先に他団体に加盟されている同業会社様が有りますが、開業時に違いが判らず

加盟金が少し安価だったため、他団体に加盟されて20年以上ですが今でも後悔されています。途中で加盟団体を変更すると加入金が必要になりますので。　　ご注意あれ。