熊本県荒尾市🎡街づくりへの提言！
- グリーンモールハウジング事務局
- 4 日前
- 読了時間: 11分
熊本県北エリア荒尾市の中心部緑ヶ丘にある「ゆめタウンシティモールの不動産サービス
センター株式会社グリーンモールハウシング」の藤崎です。
日本一不動産会社数が多い街（笑）新宿から故郷の荒尾市で不動産会社をUターン創業し
今年で23年目になります。
当ブログは日々の不動産業務で感じたことなどの日常を勝手に綴っている日記みたいなもの。 あくまでも独り言です。(^^)/
熊本県荒尾市の街づくり中心部緑ヶ丘「ゆめタウンシティモール」 2025年7月開催イベントの「🔥さのよいファイヤーカーニバル」屋外イベント風景 グリーンランドがメイン会場です。
画像の左上に有明海対岸の長崎県の雲仙普賢岳が望めます。 アンピール緑ヶ丘壱番館より
国内人口が全国的に減少フェーズに転じ、熊本県荒尾市も同じように人口減少が続いており、荒尾市のHPでは2025年12月末時点で48,483名となっています。
年間600名～位の減少でしょうか。
さて先月2025年12月の荒尾市市議会で現在荒尾市民に負担を強いている、荒尾市の開発面積1,000㎡以上規定を他の周辺市町村と同じ3,000㎡に見直す提案が、複数の市議会議員さんから当局荒尾市幹部に対し質問されました。
荒尾市で平成16年に変更された市街化区域、市街化調整区域の線引きを無くし、荒尾市全域を非線引き区域とし、その際無秩序な乱開発を防ぐという目的で荒尾市のみ、1,000㎡以上の土地面積で宅地造成、店舗進出、その他何か現状を変更すると市と協議して行政の許可を得ないと宅地造成・分譲、新規店舗出店、太陽光、蓄電池用地等へ形質の変更が出来ない。
となり、1,000㎡の面積規定は熊本市（県庁所在地）等人口が多い都市部もしくは企業進出等で人口増加中の例えば（合志市･菊陽町）でそれこそ人口集中し、乱開発を防ぐ意味で
厳しく制限されています。
それ以外の市町村は基本3,000㎡であり、その中で運用されています。勿論 安全な街づくりを実行、指導して市民を災害等から守る安全な開発行為を指導されています。
では1,000㎡と3,000㎡何が違うか、弊社が10年以上前に荒尾市緑ヶ丘エリアで６区画の宅地造成後、6棟の新築建売り事業を行いました。
【街のグランドデザイン 街並み景観を南欧プロバンス風建物と調和する為、全棟南欧風
赤褐色の洋風瓦を採用し、外観デザイン、オープン外構で街並みを統一。
当地で行われた街づくりで外観デザインまで統一した分譲は弊社で販売代理させて頂いた
西日本旅客鉄道様がグリーンランド南側高台で分譲された「西鉄サニービィラ荒尾・緑ヶ丘」３６戸と弊社の「ヒルズ・アクレイム緑ヶ丘」全６戸だけ。】
基本設計から始まり、道路、上下水道、雨水排水側溝等の行政側との打ち合わせ協議・承認を受け、工事着工まで10ヶ月～期間を要します。
農地の場合は別途農地転用手続き様な為、プラス2,3ヶ月です。
都度変更等が有れば工事図面の修正を重ねますが、結果竣工期間が延びることで事業費借入金の金利負担増加になります、その分は販売価格に転嫁するしかありませんので事業利益圧迫、販売が長期化した場合や不動産市況の変化による様々な売上げ不振リスクに。
コストアップ費用分は買主の消費者・売主：事業者も双方得しないので、住宅用地の宅地造成事業だけでも様々なデメリットが存在します。
また分譲区画数が少ない1,000～3,000㎡未満の宅造ではそのような間接コストを享受できる総事業費に余裕が無いので、 事業を圧迫し結果、荒尾市内では不動産事業化を進めにくい現実が有る。
市議会議員の質問に対し荒尾市側の答弁は規定を緩めると不動産事業者が消防車も入れないような狭い道路の先で宅地造成を行う為、火災の際、消化活動の出来ない危険な住宅エリアが増えてしまう？
とのこと。 (・・?
確かに荒尾市内でも昭和時代に宅地造成された団地は道路幅員４ｍで道路部分に電柱も
有り、車両通行時に離合出来ない桜山団地や当シティモール南側の大和団地が存在します。
荒尾市の開発公社が開発分譲した上記桜山団地の反省から次に開発分譲した八幡台団地は
最低道路幅員は６ｍとなった。以降、緑ヶ丘リニューアルタウン分譲へ繋がった。と聞く。
荒尾市が開発分譲した県北エリア最大366区画の分譲地「緑ヶ丘リニューアルタウン」
利便性と住環境が人気の為、分譲時の価格より上昇している。
シティモールから街を東西に横断するメイン道路。歩車共存の為、ボンエルフ（オランダ語）を採用！ 道路を曲げて街中スピードを低減させ安全性を優先する設計。ベンチや緑を設け歩行者が通行しやすいコミュニティが生まれる。
昭和後半から平成の宅地開発は道路幅員６ｍが標準で有り、今時道路幅員４ｍの宅地造成工事では消費者に受け入れられず、先ず売れない為 そのような開発物件は荒尾市内の民間分譲宅地でも平成の時代から供給されていないと考えます。
また先日の議会答弁ではいかにも地元不動産事業者が荒尾市内で新たに宅地造成事業を行いたい。と考えているようなやり取りで有ったが、荒尾市内状況を良く知る不動産事業者は人口減少の進む荒尾市内では弊社も含め、現在は積極的に新規の宅地造成分譲事業推進は
考えられない状況である。
事業に融資をする金融機関は事業リスクを考えて
良い金融機関ほどしっかりした事業計画で無ければ
荒尾市内の宅地開発事業にストップをかけます。
市場を理解している荒尾市内不動産事業者は既に荒尾市以外の他市町村で不動産
事業を行っている現実が有る。
今更 開発面積を見直したところで、既に遅すぎた。
私見であるが今後荒尾市内に於いて新規の不動産開発分譲事業に
ついては、むしろ供給抑制･調整･管理が必要と考えている。
人口減少フェーズの荒尾市内で過度な新規宅地供給が行われる事で需給バランスが崩れ、
売残りが続出し、極端な値引き販売等が荒尾市内不動産価格下落に直結する。
不動産供給過剰→売れ残り→分譲地値引き販売→周辺不動産相場下落→市民の不動産資産価値下落→不動産購入不能→更なる値引き販売→不動産価値下落→固定資産税収下落→住民サービス不全→人口流出→更なる不動産価格下落→🌀
不動産価値の下落に繋がるマイナスサイクルに突入する可能性が高い。
市場を無視した過剰な宅地開発計画は制限すべき！と考えています。
荒尾市内で新たに宅地開発申請の有った事業者はその開発業者が過去行った宅地開発分譲事業が完売、もしくは残区画が一定数以下にならなければ、同じ事業者が荒尾市内で行う不動産開発分譲計画は認めない！等 ( ´∀｀ )
しかしながら開発規定は新規の宅地開発だけではなく、荒尾市内（ロードサイド店舗等）に新規の出店を検討する企業や工場、工場、倉庫、太陽光発電施設、や蓄電池施設建築等あらゆる建築物が対象で有り、荒尾市の開発対象面積規定が1,000㎡と厳しい為、通常の3,000㎡規定である周辺市町への進出・出店となっている。
荒尾市内での新規出店に至らない結果 雇用機会の減少、街の衰退、新規出店による保有する市民の不動産収入に繋がらず機会損失、収入減少、不動産が流通しないことで地価の減少加速、市民の利便性の低下、街が変化しないことで街の魅力減少に繋がり、人口減少とマイナスの連鎖。
全国的な人口減少フェーズの中、熊本県内どこの市町村も人口増加、雇用機会捻出、利便性向上に繋がる新規出店を望んでいます。
荒尾市の周辺市町村より出店のハードルを下げて欲しいと言っているのではなく、せめて同じにして欲しいだけなのですが・・・。
勉〇不足で理解できない行政側 ( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
変更しない理由は良く〇べる！（笑）
あくまでも仮説ですが様々な変更が手遅れになった場合、更に人口流出が加速し、人口4万人以下になり売上げを維持出来なくなった食料品、生活雑貨を扱う大手スーパーが撤退することで （既に大手スーパー進出時に街の個人商店は閉店済み） 買物難民の増加。
人口減少が個人医院、病院、有明医療センターの収入減少に繋がり経営不振から閉院。
維持する為に市民側の負担増に。最悪破綻した場合、負担増加 医療難民の発生。
人口減少と共に荒尾市内の不動産価格下落による荒尾市民の資産価値減少、固定資産税収悪化、 荒尾市役所財政悪化→税収負担増 更なる人口減少とマイナスの連鎖。
現在荒尾市内で営業する業態のお店も人口５万人で運営している事業が人口20％減の4万人に減少した場合、どのくらいの企業が継続して営業出来るのか❓ 勿論、弊社も同じですが。
荒尾市内人口が4万人を切った場合、人口減少スピードは更に加速
する可能性が大きい！と考えます。
先日の市議会議員発言時の荒尾市側からの答弁は荒尾市の人口減少としては大牟田市を始め周辺市町と比べ減少率ではそこまで悪くはない・・・。 と発言されており、答弁自体も
ズレています。
何故、市民のマイナスにしかならぬ足かせを外さないのか理解できず今回、議会を傍聴して
理解出来ました。
民間企業と違い、誰も失策の責任を取らない行政側とでは思考が違うのか？
事態を行政幹部が理解出来ていないことには、改善は進みません。
まさか、自身が定年まで役所で勤務・定年後天下り期間も含めその期間荒尾市が良ければ。等と想っている行政幹部はいない！？と信じています。
今後も熊本県議、荒尾市議会議員の皆様にご協力頂き、荒尾市幹部に理解してもらい早期に開発規定面積を周辺市町村と同じ3,000㎡に変えられるように今年も努めます。
付随して昭和48年に制定された荒尾市内の都市計画区域の見直しも行わなくてはなりませんね。
かつて昭和時代には荒尾市内には炭鉱電車、荒尾市電も（JR荒尾駅から緑ヶ丘駅（現山の手セブンイレブン現地））走っていました。荒尾駅から大牟田との県境エリア四ツ山町迄商店街が繋がり、銀行や各個人商店、複数の映画館も有り連日賑わっていました。
三池炭鉱閉山前の昭和後半からは明治、大正、昭和かつての賑わいは消え、現在はご存じの通りシャッター通り化し空き店舗、空き家、空き地が目立ちます。
過去に個人商店が立ち並んでいた名残で用途地域ではお店が出店し易い商業地域が広がりますが、既に緑ヶ丘エリアに街の中心が移り、様々な業態の出店要望は駅方面では国道208号線沿いイオン荒尾店周辺エリアだけで、殆どは人口が集中する緑ヶ丘エリアでの出店を
希望されます。
緑ヶ丘エリアはシティモールが完成した97年前後から人口が急増し、上記四ツ山町エリアと比べ新しく平成に開発された街ですがグリーンランド通り沿いのロードサイド店舗需要が実情と乖離した区域も有り、実情に合わせた用途地域の見直しが必要です。
具体的には県道グリーンランド通り沿いの旧緑ヶ丘商店街が東側の本井手交差点先まで有りましたが、第3中前の元緑ヶ丘薬局迄で個人が出店し易い近隣商業地域が終わり、そこから東側にかけて昨年廃業された元ラーメン屋の照陽軒さんから
本井手の交差点迄の間には元緑ヶ丘セブンイレブンさん、医院、消防、呉服屋さん、理容店、居酒屋、喫茶・ケーキ店、ラーメン店等が立ち並んでいるが用途地域は第1･2種低層住居専用地域エリアで有り、事業承継や個人店の出店の足かせとなっており、現在需要の実態と相違が有る。
ロードサイド側の近隣商業地域エリアを東側の本井手交差点迄へ既存の住居系から商業系に一部延長するだけで、既存の高齢化した
個人商店の事業承継、新たな新規開業、出店で街の活性化の一助となる。
荒尾市はコンパクトシティ計画を早くから取り入れたのですが街づくりをする上で、併せて用途地域も時代の変化で定期的な変更が望まれます。
あと、建蔽率・容積率の見直しも必要かと考えます。
九州の中心地である博多駅周辺や天神ビッグバンと呼ばれる天神周辺エリアの再開発はこの容積率の見直しで🏢ビル高層化を促し、建て替え推進する政策です。
容積率を緩和することで今まで最大15階建てが限度だった地域に30階建て等のビル建築が可能となります。
ビル保有者側としては容積アップで倍のスペースが確保できる事になり、入居者さえ確保出来れば、家賃収入増に繋がります。
建ぺい率、容積率アップ、用途地域の見直しはお金を生み出すことに直結
ただ、都心部ではスペースが増えても穴埋めできる人口や新規出店チャンスは有りますが、荒尾市のような地方で高層ビルや流行りのタワマン建築しても、正直需要は有りません。
ですが個人商店が生き残れるよう、人口集中している緑ヶ丘エリア周辺のロードサイド立地等は個人商店が出店し易い環境づくりに
変換・修正する政策は必要であり急務です。
ゆめタウンシティモールと隣接のアンピール緑ヶ丘壱・弐番館外観
現在、弊社の有る緑ヶ丘エリアで分譲マンション「アンピール緑ヶ丘壱・弐・参番館」（3棟合わせて275戸）が供給されている。
荒尾市緑ヶ丘エリアで過去供給された新築分譲マンションは5棟 合計449戸で最後に供給されたマンションはプラネスト緑ヶ丘が2015年竣工なので既に販売から10年以上経過します。
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