社宅の罠にハマらないで！
- グリーンモールハウジング事務局
- 12 分前
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熊本県荒尾市の中心部緑ケ丘の県北最大の複合施設ゆめタウンシティモール1階正面の不動産会社「グリーンモールハウシング」の藤崎です。
当ブログは日々の不動産業務で感じたことを日記代わりに自由に記しています。( ´∀｀ )
さて、今回は物騒ですが「社宅の罠」についてです。
弊社の有る熊本県荒尾市は過去に閉山となった三池炭鉱が有り、市内には広大な炭鉱社宅が立ち並び、市内人口の20％以上が三井関係者、三池炭鉱社宅の住民だったのでは無いでしょうか？
閉山後、現在の荒尾市人口は1955年のピーク6.7万人程から現在4.8万人へ（1.9万人28％）減少。
隣市大牟田市内にも荒尾市以上の炭鉱社宅が立ち並んでいました。大牟田市では過去20万人超から現在10万人へ半減。（50％減少）
三池炭鉱は1997年3月で124年の歴史に幕を下ろしました。
閉山確定前から鉱山より退職金を受領した元炭鉱勤務者家族が、一斉に社宅から脱出する動きが頻繁で当時、荒尾市内や周辺エリアでマイホーム購入の地域限定不動産ミニバブル状況だったと聞く。
現在は荒尾市お隣の長洲町の造船、サッシュ工場関連やお隣の大牟田市にある三井系の企業社宅が存在する。 平成から令和にかけて法人社宅の見直しが有り、社宅自体は減少傾向です。
代わりに社宅手当てが有り荒尾市役所を始め国、県、市町村職員も手厚い住宅手当が用意されています。 他は一般企業・医療機関のＤr住宅用でしょうか。
社宅に住まうメリットは安価な社宅費の負担で住居費にかける費用（家賃か住宅ローン）が節約出来る為、月収の手残り額から自由に使える金額が高いのです。
よってその余剰分を将来の為に預貯金等に回されていれば良いのですが、意外と家族旅行等や買い物等で預金が残っていないご家族が見受けられます。
マイホームを持たない分、住宅ローン支払いが無く自由なお金が有ったので、子供たちの
学費や旅行等家族のレジャーにお金を使った。結果、社宅を退去する定年時に貯金も貯まって無いケースがたまに見受けられる。
過去に困ったケースでは実家も有るし、いずれ実家を相続するので自宅は購入せず、定年まで賃貸や社宅住まい。
定年を迎え再雇用だが社宅は出なくてはならず、永年空き家状態の実家は住む為に1,000万円近いリフォーム代がかかる。 今後の生活も有り、退職金は使いたくない。
高齢の為、リフォームローン借入も難しい。金利の高いフリーローン等を使い、リフォームする。 ( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
自身も住みたくない不便な立地にある実家不動産を売却して換金したいが、周りも空き家
だらけで住む為に高額なリフォーム費用がかかる経年劣化が進む建物では売却できそうも
無い。
また定年を控え、賃貸する場合は年齢や定年後（無職）の年金収入だけでは賃貸も借りれないケースも有り、又住宅購入でも年齢や病歴等で住宅ローン融資が限定される（返済期間は82歳完済、年金収入で融資額決定）為、不動産購入に必要な金額借入ができない。
金融機関は会社員時代の対応と定年控えた住宅ローン借入れ審査
対応は天と地ほど差が有ります。
あくまでも住宅ローン融資審査は勤務先会社の信用であり、個人の信用度は預貯金額、資産以外で評価されないのです。
だから、弊社では社宅住まいの方々にも若くて元気なうちにマイホームを購入し、社宅生活を卒業されることをお勧めしています。
定年ギリギリまで社宅住まいを継続予定の方は何時社宅を出なくてはならない事由（退職や企業倒産、企業の社宅見直し等）になった場合も考え、預金を蓄えておく必要が有ります。
弊社でもコロナ以降、定年を控えた高齢のお客様が現金で自宅を購入されるケースが増加しています。
近年、住宅ローン金利も上昇しています。 融資審査は厳しくなっており、融資で
自己資金割合を増加する条件付き融資も増えています。
金利は今後も上昇傾向に有るので、早めに住宅ローン返済を開始して定年時には住宅ローン残債を減らしておくことをお勧めします。
あと、退職時に退職金で住宅ローン完済は良く考えてから行ってくださいね。
潤沢な年金が有れば良いですが、金利が高くなってきたからと安易に退職金で住宅ローンの残債を一括返済してしまいその後の生活資金が枯渇しても、退職後に金融機関から新たな
融資はとても厳しいです。 高齢者が年金収入だけで借入れは先ず無理！
現役で働いているお子様の連帯保証を求められるケースも。
現在、住宅ローン金利は上昇してますが それでも金利2％台です。
フリーローン金利は5％以上なので現在の低金利の住宅ローンを残し、返済を重ねた方が
有利です。
それに住宅ローン返済中は団信保険も入っているので更に有利に。
老朽化した自宅しか担保不動産が無い場合 最近全国的に問題が散見される悪質なハウスリースバック業者に引っかからないように注意！
リースバックを利用するくらいなら、相場価格で売却し引っ越しする方が有利ですよ。
上記のようなケースが社宅あるあるなのですが、中には同じ社宅暮らしでも定年退職後に備え計画的に貯蓄も行い、 貯蓄も年金も充分にある。
既に子供達も独立しており、定年後に便利な荒尾市中心部の緑ヶ丘周辺で夫婦二人で暮らす
平屋住宅やマンションを現金購入されるご夫婦が弊社では増えています。
過去奥様の希望で、定年後は夫婦二人で自然に囲まれた高台の丘上立地の住宅を
希望。南阿蘇村❓ 海が見える 崖の上のポニョの🏠❓
家から海が見える高台に住みたい！と言われるご夫婦が来社されましたが、
お二人の不動産における色々な想いもお聞きした後に、最終的に何を優先するのか！
で日々の生活を考慮し利便性の良い立地に住み、将来の相続も考えお子さんへの
相続も考え、賃貸・売却も苦労しない様、バトンタッチし易い物件を取得する
必要性をご理解いただきました。
緑に囲まれた素敵な高台住宅生活は定年後ご主人と旅行で体験して頂くことに…。
遠方に居住されるお子様達からも眺望の良い海の見える高台「ポツンと一軒家」は将来の相続時に現実的に考えて迷惑と言われ大反対されたそうで、結果便利なシティモールそばの緑ヶ丘分譲マンションを購入され引っ越し、最近はモール2階の
荒尾市図書館でも良く見かけ、ご夫婦で仲良く快適に過ごされています。(^^)/
何度も言いますが、人口増加中で不動産価格が高額な首都圏と違い、人口減少中の荒尾市
不動産では利便性（立地が全て。）が首都圏以上に大事となってきます。
人口減少が進み、仮に荒尾市人口が4万人以下となった場合も、緑ヶ丘エリアに大型複合
施設「ゆめタウンシティモール」が存続する限りは現在以上の人口の集積化が進むと考えます。
数年後、数十年後か？には老朽化し津波等の災害に弱いレッドゾーンに位置する現在の荒尾市役所も安全な高台の緑ヶ丘エリアに移転するのではと考えます。
市役所庁舎は安全な防災拠点となる立地に位置することが大事だからです。
現在、移転費用どころか予算が無い荒尾市ですが。
( ´∀｀ )
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