上手に🏠中古住宅を購入するには⁉ その①
- グリーンモールハウジング事務局
- 15 時間前
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熊本県荒尾市緑ケ丘の不動産会社グリーンモールハウシングの藤崎です。
当ブログは日々の不動産業務で感じたことを日記代わりに記したものです。
今日は皆様が中古住宅を購入する場合 気を付けるポイント！
まずは物件調査から。
気になる中古住宅が有れば 皆様先ずは内覧ですね。そんな中古住宅物件内覧時に
気を付けるポイントは・・・。
中古住宅だけでなく、不動産の購入目的で現地建物を内覧する前に、事前チェックする
項目も沢山あります。
先ずは荒尾市役所のホームページでハザードマップを確認します。 ※ 基本です。
ハザードマップで災害調査。全国的に地震や自然災害が発生し、毎年のように100年に1度の豪雨等が多発しており、水災害の被害に巻き込まれる災害が発生。
ハザードマップで過去の浸水歴やがけ崩れ等の土砂災害の被害状況、現地の海抜、津波、
液状化、河川、ため池ハザードマップ。
海や河川の沿岸地域は地図を見れば、対象地の災害リスクが判断し易いです。
荒尾市ではJR線を挟んで西側はすぐ有明海なので、津波災害地域に色分けされています。
荒尾市の北側隣市の大牟田市も地名とおり大きい牟田なので泥沼、湿地、干拓地です。
※ 牟田とは九州地方で泥沼、湿地、干拓地の呼び名です。
◎ 対象地は居住リスクの有るレッドゾーンの範囲で無いか？ 安全な立地なのか？
居住後に災害発生の場合、大事な家族を危険にさらす恐れや、住宅被害で甚大な修理費がかかることが有る。 安全な土地に移転の為、売却するにも売れにくく、当然安価になる。
最悪2重住宅ローンになる事も。
保育園、小、中学校へ通学されるお子さんが居る場合は、校区や通学路は歩道が有り安全
なのか。学校の事前確認等。
◎ 荒尾市の立地適正化計画の居住誘導エリア内に有るか？ 他用途地域、地区計画、埋蔵
物等の行政調査を行います。
これは一般的にコンパクトシティ計画と言われるもので、人口減少中の荒尾市では将来の
人口減少を見越し、買い物等利便施設が近くにあるエリアに住宅をコンパクトに集中させて、上下水道、ごみ回収のインフラ整備費用を減らす目的で制定したものです。 逆に言えば将来居住誘導エリアから外れた地域に対する行政サービス低下の可能性も考えられる。
（荒尾市役所ホームページで確認できます。）
◎ 現地までの道路アプローチ、道路幅員、周辺環境は良好ですか？
次は現地確認に行くまでのアプローチ。道路幅員や周辺環境を見ます。 基本道路は住宅地なら幅員４ｍ～６ｍの公道に２ｍ以上接すること。 当地では一軒当たり車3～4台保有なのでスムーズに駐車出来る必要が有ります。 縦列駐車が理想。
周辺環境はお隣や周囲に嫌悪施設（騒音、臭気、振動の有る工場、ごみ屋敷、危険家屋、反社会勢力事務所や関係者住宅、太陽光、蓄電池設備、カラオケ店、飲食店等。一般的に自宅のそばに有ると敬遠される建物、設備など）が無いか。
隣りのお宅駐車場にワンボックスカーや子供用自転車が有る場合は子育て家族？ 庭に干してある洗濯物に作業服が有ると建築関係か等？ 家族数や年齢層を想定する。
駐車場にやんちゃなバイクや車が駐車して有る場合は当然ウルサイ！（爆） ( ´∀｀ )
また近隣の迷惑も考えず、当たり前のように前面道路に違法駐車する家族はいないか？
常識に欠ける家族も街に潜り込んでいます。 ある意味 反社よりたちが悪い・・・。
道路上やリサイクルごみ置き場にゴミが散乱していないか？ 空き家が有っても、草が伸びていたり放置されていないか？ 奇麗に管理されているか？
周りに放置された空き家が有る場合、街並みの劣化や防犯上問題も有り、周辺環境の悪化で資産価値が下落する。
過去に他社から物件購入後へ居住されたのに、直ぐに近隣トラブルで弊社まで売却相談に来社されるケースが年間数件あり、最近増えています。内容次第で弊社ではお断りするケースも有り。
購入物件は選べても隣人は選べないので、購入前に自身で近隣情報を得る努力が必要ですね。
※ 不動産会社は取引対象物件調査は行いますが、近隣住民迄調査責任は有りません。
◎ 隣地と敷地境界杭は確認出来るか？
隣地と境界トラブルが有る場合、境界確定まで大変な労力、費用、時間がかかる場合も
有る。
隣地と相互越境は無いか？ 境界ブロックはどちらの所有か？ 上も見上げる。電柱からの引込み電線が越境してないか？
上下水道引き込み状況も。公道から現地までの引込みは隣地等の他人の敷地を通ってないか？
◎ 駐車場台数等の確認後、建物敷地と道路面に高低差は有るか？
土地もバリアフリーの時代へ
高低差が無い方が、複数台の駐車場計画がし易いですね。高低差が有ると擁壁工事や駐車場増設工事が高額になります。
ベビーカーや将来車イス対応になった場合でも高低差が無いと自宅に入りやすい。
道路側溝に蓋は有るか？ 荒尾市内の古い開発団地内は無い事が多い。道路幅員も４ｍ等
電柱も道路上に有り、車の離合にジャマになる。
◎ 方位（東、西、南、北）や道路幅員、接する道路は公道（国道、県道、市道等）か私道
なのか？ 日当たりや建物は再建築可能なのか？
一般的に南向き東南角地、南西角地、南側中地、北東角地、北西角地、北側中地の順で価格はお得になっています。（同時に販売された場合ですが、評価も大体同じです。）
決して北側中地が劣るわけでは有りません。 南側中地に比べ、明るい南側に居住スペースを多く配置出来、玄関は北側に設けるので、快適プランが計画し易く、私自身も過去に
南面中地、東南角地、北側中地と住替えしていますが、北側中地が個人的に好きです！
( ´∀｀ )
土地の調査だけでもほんの一部を紹介させて頂きました。
弊社ではこれ以上の調査確認を実行しています。
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