🏠住むなら賃貸が得か⁉売買が得か⁉

熊本県荒尾市の中心部緑ケ丘🎡の大型複合施設ゆめタウンシティモールの不動産会社

「株式会社グリーンモールハウシング」の藤崎です。

当ブログは東京都庁のそば西新宿の不動産会社勤務から故郷：荒尾市へUターン創業24年　日々の不動産業務で感じたことを、日記代わりに記しています。　

荒尾市の街づくりを荒尾市目線だけではなく、外部からの目線もあるのかな。(^^)/

さて今回は住宅問題で良く報道されている賃貸OR売買⁉　

いわゆる住まいは借りた方がトクか？　買った方がトクか？　の問題です。

基準を何処に置くかで判断が分かれることなのですが、ここではあくまでも通常の場合で

資産性で判断しています。

同じ議論で早くから投資をした方が良いか？　貯金をした方が良いか？

30年後の資産はどうなっているか？　　

資産額の大小で判断すると市場動向も有りますが、現時点では早くから投資活動をされていた方々の方が、貯金していた方よりも資産を築いている方が多い気がします。

例えば現在まで失われた30年と言われる期間内に、91年の不動産バブル崩壊からリーマンショック、コロナショック等　複数回の経済下落を重ねてきました。

そんな中でも経済状況は10年毎に回復し繰り返してきました。

その流れを上手に読取り、波にうまく乗れた方々（チャレンジした方々）は資産を築いています。

不動産は投資活動と違いますが、🏠家は生活するに必要なモノ。結果、人生でとても

大事な子孫に引継ぐ資産となりうるものです。

私が進学の為18歳で上京し卒業後、西新宿の都庁並びの不動産会社で勤務する中で新宿本社の応接室に来社される方々の中には、結構な地主さん一族がおられました。

　中でも新卒入社間もない頃、新宿勤務時代に上司から挨拶しろと応接室へ呼ばれた際、

会社のOBで内藤様と言う苗字の新宿の地主さんが居らました。

そうです江戸時代宿場町の新宿が「内藤新宿」と呼ばれた時代からのお殿様で、現在も

内藤家は新宿の大地主様です。（あの広大な新宿御苑は内藤氏の庭だったそう。）

膨大な不動産運用の勉強の為、数年程勤務されていたそうで、社内勤務時代は別名「殿様」と呼ばれていたそうです。やっぱり　( ´∀｀ )

その様な立場の人たちは先祖代々の土地を大事に有効活用しながら子孫迄繁栄しています。

土地自体に価値が有ると様々な運用が出来るものですね。

私が想像出来ないほど大変でしょうが。

首都圏の東京にはその様な不動産を運用している方々が沢山居られます。　地方より人口も多い首都圏不動産は価値が高いのでどうしても多くなります。

当時、熊本・荒尾の田舎街から出てきて熊本弁丸出しの私にとっては別次元の人たちです。

初対面の方から良く、「君は九州から来たの？」と声掛けしていただきました。（笑）

ところで今回の賃貸OR売買かで賃貸住まいのメリットは家賃を支払うことで住宅ローンという大きな負債を負うことが無く、価格下落で不動産価値が下落しても損をしない。

自由に好きな街に引っ越しできる。と言ったメリットが有ります。とよく言われます。

他にマイホームを購入した場合、住宅ローンの借り入れが有るので、自由に引っ越し出来ない。等のデメリットが有り、賃貸が有利というロジック。

91年の不動産バブル崩壊から失われた30年と言われますが、現在特に首都圏不動産は90年代の不動産価格から数倍の価値に成長し、都内23区内の新築マンションの平均分譲価格は1.3億等と手が届かない価格帯に高騰しています。

1998年当時沿岸エリアの東雲エリアの新築分譲マンション（３LDKプラン68㎡）が￥4,000万円程でした。

2025年現在の価格は当時の2～3倍の価格です。　

当時、買っておけばよかった！　( ﾉД`)ｼｸｼｸ…　等と後悔しても仕方ありません。

不動産の仕事をしていながらも、当時の私は（91年のバブル崩壊を経験し）東京で不動産を買う勇気は有りませんでした。　

　この30年間でリーマンショック、コロナショック等　数回の不動産価格下落を繰り返し、

現在の価格上昇に繋がっています。　

事実、30年前から5年前迄に東京23区内で不動産取得されていた方々は現在、億の不動産資産を築かれています。恐らく所有不動産を売却すれば、既存の住宅ローンを完済でき、売却益で数千万円の退職金以上の現金が手に入ります。

出口のタイミング次第ですが…。

一方、この30年間　東京23区内で賃貸住まいを続けてきた方々は高額な賃料を払い続けてきたにも関わらず、現在の不動産価格の高騰により賃料も値上げされ、同じ場所に住むには高額な賃料を負担するか、安価な賃料を求めて不便な郊外エリアへ引っ越しするか2択を

求められています。　

高齢でも現役で働いていれば良いですが、定年退職・年金生活では新たに賃貸契約を締結することは現実的に厳しくなります。　田舎の荒尾市でも高齢者の賃貸探しは大家さんが受け入れしてくれるか？　弊社の賃貸担当者はいつも悩んでいます。

私自身も今会社を退職し荒尾市内で賃貸探しをする場合、多分部屋を貸してもらえません。　　人気の有る好条件の物件程　難しくなります。　(´；ω；`)ｳｩｩ

その間、賃貸派はふんだんに貯蓄が出来ていれば良いですが、家賃を支払いながら現金資産を形成するのは至難の業。

私が居住時の25年ほど前、最後に住んだ都内のアパート賃料は１LDKのAP月額９万円、

２DK月額１２万円～でしたか？　都内でも家賃安めの下町エリア板橋区です。

場所によるが今の東京23区内　賃料相場は1.5～2倍でしょうか？

さて賃貸・売買問わず住居費用💰は人生の生涯賃金の中でかなりの割合（所得の30～35％）となりますので、この住居費用を上手く運用出来たら、将来の資産に繋がります。

荒尾市で高額な賃料だと月の家賃が8万円　ならば8万円✖12ヶ月＝年間96万円の支払い　

単純計算で　5年なら　年間96万円✖５年＝￥480万円

　　　　　　10年なら　年間96万円✖10年＝￥960万円

　　　　　　15年なら　年間96万円✖15年＝￥1,440万円の負担になります。

このような住居費を賃貸なら家賃として大家さんに支払われます。

大家さんがその家賃をアパートの住宅ローン等の支払いに充てている場合は、入居者が支払う家賃で大家さんの不動産という将来の資産形成を手伝っている事に繋がります。

既にアパートローンの支払いが完了している場合は大家さんの生活費に充てられます。

また、毎月賃料を払いながら将来のマイホーム取得の為の頭金を貯金するのはより大変です。　現在のような金利上昇局面では、頑張って年間100万円づつ3年間で頭金300万円程、貯めても、その間金利が1％上昇すれば、300万円の貯金の効果はほぼ消えてしまいます。

又金利だけでなく、現在は建築費の値上がりで不動産相場自体が上昇すれば更に

マイホームに手が届かなくなりますね。

　将来実家に戻るので住宅は不要と言われる方々もおられますが、いざ実家に戻る時期が

到来した場合、老朽化した築50年程のご実家も当然にリフォーム工事が必要です。

ご両親が将来お子様にご実家をバトンタッチするつもりで、定期的にリフォーム工事をされている場合は良いのですが、実際、定年退職され年金暮らしのご両親が住まれるご実家の

売却相談でご高齢者がお住まいの家に伺いますと、辛抱して節約の為、リフォーム工事を

されていないケースが殆どです。

高額なリフォーム費に使うなら、孫や自分たちの生活費に充てる。

この家に子供たちが住むなら、子供たちがリフォームすれば良い！と言われます。

この場合は何れにしてもお金がかかります。

上記のように家賃として何年も支払っても、借主には1円も残りません。

それだったら、生活に無理のない範囲で早めにマイホームを取得して、住宅ローンとして

返済していけば何れ借り入れは無くなり、土地建物はご自身の財産になります。

だから私は出来れば早い内にマイホーム購入をお勧めします！

また、住宅ローンの返済は将来の貯金と考えています。

　結果、賃貸より売買がお得！

でも、購入する不動産は何でも良い訳ではありません！

資産価値が棄損しない不動産選びがマスト！

後は出口のタイミングです。

人口増加中の東京23区内の首都圏や地方の県庁所在地、福岡市内の不動産選択は不動産力が有るので、普通の選び方で良いですが、人口減少中の荒尾市では少しでも不動産価値が棄損しない（下落しにくい）物件選びが必須です。

その為には家族が安心・安全に住める場所（荒尾市のハザードマップ参照）は勿論ですが、

荒尾市が将来の人口減少を想定し生き残る為に作成した立地適正化計画内（コンパクトシティ計画）等の情報を真剣に読み解きます。

荒尾市内で利便性を求めて人口移動がどのように変わるのかを想定し、利便性、街並み、住民、校区が人気のエリア不動産を取得することで、荒尾市内の人口減少が続いても、

他のエリアに比べ不動産価値は保たれると考えます。

土地値が安価な荒尾市では上下水道引込み済みの宅地は坪8～10万円程です。

住宅地で一番高額な緑ヶ丘リニューアルタウンの宅地でも坪16万円程。

年に1戸も売りに出ませんが…。　普通の宅地と比べ坪当たり6万円しか変わりません。

個人住宅用地なら60～70坪なので土地価格差は360万円～420万円だけです。

※この価格差が将来の不動産価値にどれだけ影響するかです。

人気のエリアは家族が安心して住め、学校、買い物、病院も近く利便性が人気の為、

将来賃貸しても家賃を生み出します。

売却時も他エリアより有利な条件で売却可能ですし不動産価格下落を防げる為、住居費の

ロスも防げ、老後もご自身は勿論、お子様やお孫様の資産となります。

マイホーム選びは建物に目が行きがちですが、年々価値が劣化する建物よりも

最後に残る土地の価値も考えて選びましょう。

何度も言いますが

　「不動産は立地がすべて！」

半分寝ぼけながら記したので文脈が・・・。　　まぁいつものことですが。( ´∀｀ )

こんな時はAIが適正化してくれる時代なのかなぁ⁈　うーん