分譲マンションの怖～い真実👻
- グリーンモールハウジング事務局
- 11 分前
- 読了時間: 8分
熊本県荒尾市の中心部緑ヶ丘 ゆめタウンシティモール1階正面の不動産会社「グリーンモールハウシング」の藤崎です。
当ブログでは日々の不動産業務の中で感じたことを、日記帳代わりに記しています。
さて今回は分譲マンション購入時に特に注意しなくてはならないのに、余り知られていない大事なこと！
現在まで、荒尾市内でも分譲マンションは全10棟 総戸数646戸が供給されています。
弊社の有る緑ヶ丘エリアに市内全体総戸数の70％が供給されており、
残りがＪＲ荒尾駅周辺やその他の地域になります。
利便性が人気 シティモール弊社隣接の「アンピール緑ヶ丘 壱・弐番館」 外観
荒尾市内の分譲マンション需要の中心はやはり緑ヶ丘エリア。 シティモール周辺に5棟 総戸数449戸が供給される。
利便性に恵まれた緑ヶ丘エリア物件は人気が高く常に満室を維持しており、新築分譲マンションが供給されない荒尾市内で緑ヶ丘の分譲マンションは希少性もあり住替え需要が高い為、価格も高値安定している。
皆様ご承知のように分譲マンションは新築時に定期的な建物メインテナンスを行う為、
長期修繕計画を作成し、その費用をマンション区分所有者全員で新築時より部屋の持ち分毎に所有者が負担した修繕積立金を管理組合で保有しています。
ただし昨今の建築費の高騰で分譲マンションの修繕積立金が不足し、適正な修繕が行われない分譲マンションが全国的に急増しています。
中には安価な修繕積立金のままで、現実離れした積立金しか持たない管理組合や長期修繕計画すら作成していない分譲マンションも存在します。（怖）
適切な建物メインテナンスが出来ない場合 雨漏れ、外壁のひび割れ、クラック、タイル剥がれ、給排水不良による断水、水漏れ、エレベーター故障等居住する為の不具合、建物の寿命だけでなく入居者の安全性にも問題が出てきます。
通常の新築マンション分譲時には売主が将来の建物メインテナンスを想定した長期修繕計画の作成が義務付けられており、その修繕計画に沿ったメインテナンス工事を賄えるように
住戸毎に修繕積立金額が決められています。
この長期修繕計画は現在のような工事費の高騰の場合は、定期修繕を実行する為に従来の
安価な工事費を想定した修繕計画では修繕積立金が不足し、安全な修繕工事が出来なくなったり、所有者に各住戸当たり修繕工事不足金の一時負担金を請求されたり、急激な修繕積立金の増額が行われます。
この様な事態にならぬよう管理会社は管理組合に定期的に長期修繕計画を見直し、修繕積立金額の増額提案を行います。
これは新築時の分譲売主のグループ会社が管理会社の場合は、上記の提案も比較的スムーズに負担金見直しがされる傾向が有るが、当初の分譲売主会社が倒産し管理会社も外部会社に委託されていたり、管理会社も入れず自主管理の分譲マンションの場合は上記のような修繕積立金の見直しもされておらず、安価な修繕積立金のまま時間が経過し、必要な修繕を実行時に工事費が足りず、メインテナンス工事の放置や工事費用を金融機関や管理会社から借入れを行わなければ適切な修繕が実行できない分譲マンションが全国的に増えています。
会社に例えるなら経営破綻の分譲マンションです。
通常の心理的な事故物件では有りませんが、 ある意味ではマンション管理上の事故物件。とも言えますね。
この様な破綻した分譲マンションを知らずに購入してしまうと、購入後直ぐに修繕積立金の急激な値上げが有ったり、大規模修繕を控え不足工事費の一時金を請求されたり、破損し壊れた共用部が修理されずに放置されていたり、建物共用部の清掃作業が滞ってたり、管理組合で借入れした修繕費の借入金額の金利上昇で返済額の負担金請求や最悪一括返済を求められたりします。
マンション所有者は自分の住戸購入時の住宅ローンの残債に加え、管理組合で借入れしたマンション共用部修繕工事費の借入れの返済義務も背負いますので、この様なケースでは区分所有者は目に見えない借金も有るのです。 (；ﾟДﾟ)
そのようなマンションを売却し逃げる住民は、それまで安価な修繕積立金負担で居住して
おり、不足分の修繕積立金の負担を他の所有者と新たな購入者に押し付け危険を回避する。
ある意味ババ抜き・・・。 (T_T)
その様な動きが加速する時期は管理組合の総会で建物メインテナンスが必要だが、修繕積立金が不足し、修繕工事が出来ない！ 不足金を補うために1住戸当たり000万円の大規模修繕工事の一時金負担をお願いしたい。
もしくはその工事費をねん出する為、金融機関等から所有者皆様の管理組合が数千万円～億単位の借入れをしながら、数年間にかけて返済していく。
金融機関から修繕費の借入が出来ない場合は管理会社に不足分の修繕費を管理組合で借入れした結果、管理会社のグループ工事会社や息のかかった（管理会社の高額なマージンが乗せられた。）高額な工事費を押し付けられて、時間をかけて管理会社から管理組合が食い〇にされる等のリスクも・・・。
その返済も有るので今後大幅な修繕積立金の増額に同意して欲しい。と言われた後に、その負担を避けるために所有マンション住戸の売り逃げが加速する傾向有り。
負担を逃れるために脱出する住民が急増すれば、そのマンションの売り物件が増えマンションの需要と供給のバランスが崩れることで、マンション自体の資産価値が激減し更に値下がりする等購入時に解らない程の資産の棄損という大変怖い目に逢います。
脱出したくても住宅ローン残債も有り、同じ事情で転居希望の住民が増えることでマンションの価格低下で住宅ローン残債も返済できず、売れない期間にどんどん値下がりする悪循環に巻き込まれる。
とても怖いですね。 心理的瑕疵の有る普通の事故物件の方が かわいく思えます。
残念ながらこの様な管理破綻している分譲マンションは意外に 多く、荒尾市内にも数棟存在します。
ここではマンション名は伏せますが、そのような破綻している分譲マンションは 残念ながら弊社で自社買取りは出来ませんので、購入させて頂いた過去もございません。
昔から「分譲マンションは管理を買うもの！」とよく言われてきました。
①立地（利便性・住環境はどうか？ 将来の人気度は？ ）
②建物（何処の会社が分譲主か？施工会社は何処か？何時大規模修繕が行われたのか？）
③管理（管理会社は分譲主会社の系列か？大手管理会社か？悪質な大手管理業者多数。
管理費・修繕積立金滞納者はいるか？ 滞納額は？修繕積立金額は充分有るか？）
最低でもこの3つ それぞれクリアしてこそが資産価値的にも安心して住める分譲マンションです。
弊社は分譲マンションで管理費、修繕積立金額、駐車料金等が相場と比べ、極端に安価な分譲マンションは怖くて買取りは出来ません。
これらの費用が安価だとマンション購入時に安くて助かる！では無いのです。👻
分譲マンションを良く知る弊社では地域の分譲マンション取扱い、自社購入戸数もNO.1なので、マンション毎の状況をある意味
居住者様より把握しています。
購入相談だけでなく売却相談もお気軽にご相談ください。
仮にそのそのような対象マンションの購入をご希望された場合、表に見えないマンション
管理事情もお伝えするので、それから判断されてください。
※過去に弊社ではそんな危うい分譲マンションの購入希望をストップさせて頂いたお客様も数組おられます。
マンション購入資金の負担だけではなく、その他に現金資産に余裕が無ければ維持できません。
当時はその事実は表面化しておらず、事情を詳しくお伝え出来ませんでした。
すみません。 (__)
荒尾市内のマンション毎の事情を把握していない、地元以外の不動産会社は知らないことです。
売主様が売却依頼時にそのようなマンションの内部事情を伝えてくれたら良いのですが。
ついでに売却理由も要確認です…。
そもそもマンション居住経験も少なく、この様なリスクを知らない所有者が多すぎるような
気がします。
マンションの資産価値（相場）に多大な影響を与える事項なので、私共不動産会社も指摘しづらいことですけど。
そんな事情も知らずマンション購入後に内部事情を知りビックリ(；ﾟДﾟ)するより、売買契約前に不動産会社から個々のマンション事情もしっかり説明を受け、把握し納得してから
購入された方が良いですね。
不動産会社でも取り扱う種類により（土地、戸建て住宅、マンション）等経験により得意、不得意が有ります。ハッキリ言ってどこも同じではありません。
不動産取引のキャリアや姿勢、考え方も含め何処に依頼するのか要検討・・・。(^^♪
弊社お隣りの「アンピール緑ヶ丘 壱・弐番館」 総戸数：154戸 2001年,2002年築外観
只今アンピール緑ヶ丘壱・弐番館を購入希望のお客様が２組程お待ちです。
🎆アンピール緑ヶ丘マンションの売却をお考えなら、是非お隣ゆめタウンシティモール正面バス停隣りの弊社までお声掛けください。
弊社お隣の
🎡アンピール緑ヶ丘なら弊社で購入も可能です。 最短３日で現金お支払いも可能です。
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