何故,🏠新築注文住宅が良いのですか⁉ ('ω')ノ
熊本県荒尾市中心部緑ヶ丘のゆめタウンシティモール総合不動産会社「グリーンモールハウシング」の藤崎です。
当ブログは日々の不動産業務で感じたことを日記帳代わりに記しています。
※ ご注意 たまに毒も吐きます！ ( ｀ー´)ノ
荒尾市内で利便性と住環境が人気で一番高額な住宅地「緑ヶ丘リニューアルタウン」の街並み 各棟高額なハウスメーカーや工務店の注文住宅で新築されています。
（ローコスト系ハウスメーカーの家も数棟建築されています。）
さて本日の議題は「貴方は何故注文住宅に拘るのですか❓｝
東京オリンピック以降、戦争やオイルショック・円安・世界情勢の緊張、コロナ・地震や
水害などの自然災害が頻繁に発生する度に建築資材の高騰で現在住宅価格は１０年前の
１．７～２倍ほどのコスト増となっています。(；ﾟДﾟ)
ローコスト住宅で拡大したハウスメーカーは現在坪辺りの建築単価１００万円程となって
います。 これは１０年程前の高額ハウスメーカーの建築単価です。
同時期の１０年程前のローコストハウスメーカー建築単価は坪４０～５０万円程でした。
住宅建築費コスト倍増です。
ここ1～2年位の間、弊社仲介で住宅用土地を購入されたご家族様の住宅ローン借入額が高額化しています。
現在、荒尾市内で水災害のリスクの無い立地で注文住宅を新築すると土地：平均価格坪１０万円とすると６０坪で６００万円必要です。（諸費用別）
建物３３坪の場合は建物建築費：坪１００万円のローコストハウスメーカーで新築の場合、建物代￥３，３００万円
その他、駐車場やブロックフェンス代等の外構費が別途３００万円～かかります。
総額で 🏠４，０００～５，０００万円！
(；ﾟДﾟ)
この価格は
荒尾市内住宅地で一番高額な「緑ヶ丘リニューアルタウン」内の宅地で高額な大手ハウス
メーカーの注文住宅を２０年以上前当時建築された金額です。
緑ヶ丘リニューアルタウンはモールに近く、利便性も良く人気の街なので当時の分譲価格は坪14万円～で土地代だけで1,000万円超で敷地も70坪以上。
現在築２５年超の中古住宅でも￥２，５００万円程で売買されています。高額なのは土地代が下がっていないから、逆に緑ヶ丘リニューアルタウンの人気・需要集中で土地代が上がっている為。
現在建築コストは高騰中ですが、この25年間でお客様の所得は倍増しておらず、その為住宅予算は倍にはなっていません。
ので、建物の圧縮化４LDK→３LDKになってきた。建物面積圧縮だけでなく、設備、仕様のコストダウン、建物外観もコストが安い窓が少なく変化の無い四角い倉庫みたいな建物に。
敷地面積も６０坪以上→５０坪と敷地面積圧縮の流れだが田舎は一人１台の車両保有の為、🅿スペース２台以上、出来れば４台分欲しい。 2度の熊本地震を経験し、平屋ブームに
なりました。
しかしながら平屋住宅建築の場合は2階建て住宅に比べ、70坪以上の敷地面積が必要です。ところが土地が広くなれば土地代が上がります。 そこで土地代を節約する為に、ハウスメーカー担当から紹介された安価な立地条件の悪い土地を買ってしまう流れに。
それでも注文住宅だから辛抱しますか・・・。orz
そんな名ばかりのローコストハウスメーカー注文住宅より、利便性の良い立地でプロが熟考した間取りプランで高品質な設備仕様の建売り住宅の方が快適かつお得な場合も有ります。
マイホーム予算の大半が建物建築費が占めているので、土地代に使える予算は￥５００万円とか・・・。 この予算でまともな宅地が 有れば良いですが
現実的にこの予算でまともな土地購入は無理です。
上下水道は引込みが有るのか？ 荒尾市内で下水道引込みが有る土地は半分以下です。
殆どが汲み取りエリアです。今後の人口減少加速を見越し下水道エリは広がりません。
ましてや今後、歩道の整備や夜間外灯の整備等は予算の無い荒尾市では見込めません。
荒尾市も立地適正化計画（コンパクトシティ）を５年前に策定し、荒尾市HPで公表しています。 居住誘導エリア人口減少を見越し、このエリア内に住んでくださいと。
エリア以外は将来、ごみの回収や上水道の維持・保全の優先度が変わることも。
荒尾市立地適正化計画
不動産価値は先ず立地です。
新築後年々価値が減少し２２，２３年経過でゼロ評価となる木造建物と違い
土地の価値は利便性、人気度で変わります。
人気エリアの土地は価値が残るのです。唯一無二のものが不動産！
その不動産は土地・立地を意味します。 建物は何処でも同じ建物は建築可能です。
予算の無い中で新築注文住宅に拘り、リスクの有るコンパクトな安い土地に更にコンパクトな注文住宅を新築するより、新築戸建てに拘るならある程度利便性の高い６０坪以上の土地にゆったりした３０坪以上の建物面積が有り、プロが家事同線や快適設備を企画して造った建売り住宅の方が価格面だけでなく、総合的にお得なのでは無いでしょうか！
将来的にも素人設計ローコスト住宅より拘りの建売住宅が購入費用を抑えられ、将来の住宅資産ロスも低減できるのではないですか！
また最近は子育ての終わったご夫婦が郊外の戸建てから利便性の高い、徒歩で買い物出来るシティモール周辺のマンションに住替えを希望されるご夫婦も増えています。
年齢によっては将来の車の運転を危惧しての判断です。
４５歳を過ぎてから新築の注文住宅は要注意です。郊外立地で車の移動が条件のマイホーム計画は危険です。何年その立地の家で生活できる環境かよく考えてくださいね。
築２５年時点で７０歳です。 住替えたくてもその🏠売れますか？
ローン残債以上で売れますか？ 売れなくては利便性の良い場所への住替えは不可能です。
例えばその先の老人ホームへ入所する際に、入所費用を賄える価格でその🏠売れますか？
将来 その家は苦労しないで、売れますか？
売れなくては入所後、空き家となった🏠の固定資産税、草刈りなどの維持管理費用が貴方に重くのしかかります。人口減少が加速する荒尾市で、将来不便な郊外立地で老朽化建物
の空き家需要は大変厳しい状況になることが簡単に予想できます。
新築注文戸建てに拘るより、便利な緑ヶ丘のゆめタウンシティモール隣接の値段が安価な
中古マンションを購入し、室内を自分好みにリノべーションして住みながら（バリアフリーなので長く住めるし）、シティモールそばの立地マンションならば、その立地条件の良さで人気が有るので需要も有り将来の売却・賃貸も安心だから資産価値のロスも予防できます。
毎月のように住宅ローン金利が上昇している現在、１０年前のゼロ金利時代に比べ、物件
選びはより慎重に判断する必要が有ります。 今の金利の動きだと今後も金利上昇する前提でのマイホーム購入計画で判断しましょう。
（記憶では９０年台前半の住宅ローン金利は８％前後でしたか。）
住宅購入は計画は高額なのでアリとキリギリスでは無いですが、無理をせず身の丈に合った
賢い方法を選びましょう。 新築住宅でも貴方が鍵を貰った時点から中古住宅です。（笑）
購入時ご自身の年齢・家族構成だけでなく体調や仕事の状況、人口減少中の荒尾市での
マイホーム計画は１０年後２０年後、その先の住替えまで考えた選択をお勧めします。
何度も言いますが、住宅購入は無理しない事
最近、不動産で困った人々から救済SOSの相談を受けますが、殆どが物件購入時の選択ミスです。 選択ミスが無ければある程度カバー対策可能です。
困って相談に来社される方々の傾向は不動産（土地）の見方、選び方等良く勉強しないで、ハウスメーカーの担当者に勧められて勢いで予算だけで不動産を購入された方々が多いように感じます。
今はネットでも不動産選びのノウハウ等、様々な情報を目にする機会が増えました。
役に立つ情報で勉強して有る程度のところで妥協も必要です。何事も１００点の物件は現実的に手に入りませんので。
家族の幸せの為に購入したマイホームのせいで家族が不幸にならないように、
良く考えて住宅購入計画しましょう。
荒尾市ハザードマップ、居住誘導区域確認は初めの一歩です。
荒尾市ハザードマップ 危険なエリアに住んでしまう事を回避
荒尾市立地適正化計画 人口減少の荒尾市の将来利便性や不動産価値下落を防ぐ為に
PS:因みに不動産業に携わり、４０年間で数千戸の住宅を売買してきた私の家も
当然中古住宅です。
勿論、何時でも売却出来る、立地条件の良い場所に建つ高品質な中古住宅を
温水ガス床暖房システムやキッチン洗面浴室住設交換等のリノベーションして
住んでいます。
冬場は愛犬たちとぬくぬくのリビング床にゴロンと転がっています‼(^^♪
＃ゆめタウンシティモール
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