地方の荒尾市緑ヶ丘街の活性化に向けて

こんにちは熊本県荒尾市中心部緑ケ丘の大型複合施設ゆめタウンシティモール内の不動産会社グリーンモールハウシング藤崎です。　

このブログでは地方の熊本県荒尾市での日々の生活や不動産業務で感じたことを、自由に

記している日記のようなものです。関西弁でいうと最後に「知らんけど…。」です。（笑）

　熊本県荒尾市の中心部緑ヶ丘エリアは昭和時代に当地で石炭産業の礎を築いた「三井三池炭鉱」97年3月炭鉱閉山後の定住人口減少を食い止める政策として緑ヶ丘エリアの広大な

社宅跡地を荒尾市が新たな街づくりを実行。

中心部に当時全国的に流行った3セクで運営する大型ショッピングモール「あらおシティモール」（97年4月に開業）を核として周囲に利便施設、住宅地を開発・分譲し現在に至る。

97年の開業時にニコニコ堂を核店舗に「あらおシティモール」として開業、その後ニコニコ堂を引継いだゆめタウンが核店舗として参入。2022年にあらおシティモール運営会社をゆめタウン運営会社のイズミが買収、更に2階に荒尾市図書館も入館しショッピングモールから複合施設「ゆめタウンシティモール」として大規模リニューアルオープン！

　熊本県北エリア最大の複合施設で年間380万人のご来館　週末は2,000台の駐車場も満車となる賑わいを見せる。

開業当時、全国に第3セクター方式で運営される施設が急増した。　　そのほとんどの施設が行政主導による事業設計の甘さが原因で数年で破綻した。　

3セク運営施設で開店後10年以上稼働している施設は全国的に稀の為、全国から街づくりの参考の為の視察が続いた。　

　あらおシティモール開店の数年後、直ぐそばのグリーンランドゴルフ場敷地を中心に大手大規模商業施設イオ〇があらおシティモールを上回る大型店舗出店計画を立案。　

当時の荒尾市長は第3セクター運営のあらおシティモールが激しい競争に晒され、最悪破綻した場合、地元商業者・従業者約700名ほどの雇用が消える！また破綻したアジアパーク

問題も有り、厳しい財政の荒尾市は強く反対し、イオ〇荒尾店は夢と消えた。

ただ、その計画は商業施設だけでなく、高層マンション数棟も取り込んだ定住人口2,000人超の荒尾市としては大規模な街づくりだった。　実現したら…。

以後、イオ〇出店計画は迷走し新玉名駅前や新大牟田駅前を得て、有明海沿岸である現在のイオン大牟田に落ち着いた。

　よってあらおシティモールは守られた。と記憶する。

当初イオ〇は今の大牟田ではなく、当荒尾市に出店したかったのです。

シティモール開店後は周辺エリアの定住人口確保の為、緑ヶ丘リニューアルタウン366区画を始めとした宅地開発が功を奏し、利便性に恵まれた緑ヶ丘エリアは荒尾市隋一の人口密集エリアと成長。

荒尾駅前エリアから県道のグリーンランド通りや緑ヶ丘から有明医療センター（旧あらお市民病院）へ繋がる山の手通りの沿道沿いに金融機関、病院、飲食店等の利便施設が集中出店したことで更に利便性を求めて住替えされる方向けの住宅開発へ繋がる好循環。

人気エリアの為、緑ヶ丘の地価は荒尾市内でトップの価格で固定資産税収入を稼ぎ出す。

通常駅前立地が利便性に恵まれ人気も高く地価も高額となり、駅を中心とした距離で地価が形成されるが荒尾市に限り、緑ヶ丘のシティモールを中心に地価が形成されている珍しい　パターンである。　

　現在緑ヶ丘エリアの土地は空きが少なく、最近は空き家を解体後新築したり、リノベーションを行い再生居住するケースが増加。

緑ヶ丘エリア弊社隣りの分譲マンションアンピール緑ヶ丘も常時満室で値下がりしない。　

緑ヶ丘エリア不動産に限り、人口の集中化による需要増加で不動産価値は上昇している。

ゆめタウンシティモール2階の荒尾市立図書館　紀ノ国屋書店が運営し、手前に紀伊国屋　書店も入館する。

荒尾市内全域からゆめタウンシティモールへ繋がるバス網を構築して有り、複数のタクシー乗り場や

2階には行政の市民サービスセンターも設けられ、あらおシティモールの利便性は年々向上している。

そんな成功を収めた荒尾市の緑ヶ丘街づくりであるが、緑ヶ丘リニューアルタウンも分譲から28年となり、街の成熟期を迎えている。

分譲当初からの住民も子供達が巣立ち高齢者のみの世帯が増えているが、利便性と住環境で子育て世帯からも幅広い人気が有り、緑ヶ丘リニューアルタウン内で中古住宅が売りに出ても短期の販売期間で上手く次の住民にバトンタッチが実現している。

しかも人気の緑ヶ丘の地価は下落しない為、資産価値の下落による個人の資産ロスによる

リスク回避となっている。

緑ヶ丘リニューアルタウン以外の緑ヶ丘エリア住宅地についても、同じように住民の高齢化で空き家、空き地も発生しているが人気エリアの為、荒尾市内の他エリアの物件に比べ短期でバトンタッチに成功している。

荒尾市が造成分譲した熊本県北エリア最大366区画の分譲地「緑ヶ丘リニューアルタウン」

緑ヶ丘2号公園と東側の緑ヶ丘3，4，5丁目方面画像　因みに1丁目はゆめﾀｳﾝｼﾃｨﾓｰﾙです。

さて問題はロードサイド路面店の個人商店である。広大な緑ヶ丘社宅が立ち並んだ昭和30年代に炭鉱社宅家族の為に個人商店が林立した。　昭和、平成、令和と時代の流れで後継者

不在の個人商店が高齢化により閉店が続いている。

殆どの店が路面側が商店でその奥や2階が住居となっており、商売は廃業しても居住している為、店舗部分を第3者に賃借し、賃料を得ることは難しい現実も有る。

　しかし荒尾市が指定する都市計画も時代の変化で見直しは必要です。

昭和時代に個人商店が林立し、住民も多くその活気で三池炭鉱視察にみえた昭和天皇歓迎

パレードが行われた当時のJR荒尾駅前～四ツ山町商店街も現在、シャッター通りと変貌している。　

新たに荒尾市内で個人商店を開業希望者へ用途地域が商業エリアで開業し易い当エリアへの新規出店を促すが空き店舗、空き家、空き地駐車場が多く、魅力に欠け駅前から四ツ山エリアへの出店に繋がらない。

昭和48年荒尾市都市計画が制定され、個人商店が多かった駅前から四ツ山エリアは個人商店を出店し易い商業系に区分けされている。しかし現状は当地区の商店街は衰退し、街の中心が人口集積も含め緑ヶ丘エリアに移動したため、空洞化している。

逆に居住人口は多く、個人商店出店希望者の需要が有る緑ヶ丘エリアのロードサイドは現実として個人商店店舗として活用されているが、見直しされずに住居系のままとなっている

箇所が残っている。

貴重な新規出店希望者の店舗需要に対応出来ず、所有者の賃料収入の妨げとなっている為、早急な是正措置が必要と考える。

具体的にグリーンランド通り沿いの第3中前で商業エリアは停止している。当時から東側に緑ヶ丘商店街は県道沿いに存在しており、現在もラーメン屋、ケーキ屋、カフェ、居酒屋、理美容室、呉服屋、コンビニ、医院等が立ち並んでいる。

緑ヶ丘リニューアルタウン内の県道沿い区画も第１種住居専用地域となっており、緑ヶ丘商店街の県道沿い店舗も店舗面積規定が有り５０㎡となる。　

これでは事業用店舗としての売上げは厳しく、現在の地域需要と乖離がみられ、早急に並びの緑ヶ丘商店街エリアと同じ近隣商業地域等への是正措置が必要である。

時代と共に街も変化しており、行政も街の成熟と共に柔軟に対応していくことが大事と考える。

ロードサイド土地については居住者の利便性を考慮し、個人商店が出店し易い商業地域に

指定することが多い。　

先程述べたが過去はロードサイドは店舗利用し、店舗２階や奥は居住スペースと利用していた。　現在は高齢化で廃業し、ロードサイドの店舗部分はシャッターが下ろされ、その２階や奥に高齢者世帯が居住している状況が有る。

仮に店舗需要が有ったとしても、２階や奥に居住の為、店舗部分を賃借する場合足かせとなり、上手くマッチング出来ない事象が発生。

　福岡市は天神ビッグバン等の政策で容積率緩和で街に内外資を呼び込み、街の活性化に繋がった。

人口減少中の荒尾市の場合は容積率の緩和策は不要だが、適切な用途地域の見直しを適宜に行い、街を誘導し変化を促す政策が必要となる。　

用途地域の見直しに市職員さんの手間はかかるが、海陽町のように多額の費用負担はかからないはず。　

当時緑ヶ丘の街づくりを推進し、市内人口減少を緩やかにした既存の政策も継続的な流れを止めないよう次の段階に進化が必要と考える。

荒尾市の場合はまだまだ底力が有ると想いますので、力が有るうちに準備をしておくことが必要と考える。　

次の世代に良い形で荒尾市をバトンタッチ出来るように努めましょう！