お願いです、不動産取引きで不幸にならないでください！ 😢
熊本県荒尾市の中心部緑ケ丘の大規模複合施設 ゆめタウンシティモールの不動産サービス会社「グリーンモールハウシング」の藤崎です。
当ブログは日々の不動産業務で感じたことを日記代わりに記しています。
た・ま・に・不動産取引時に為になる知識も入れています。（笑）
最近はネット等で様々な不動産知識を目にする機会が増えました。
面白くは無いですが、全宅連の宅建協会や不動産適正取引業協会が行うような研修会を
お勧めします。熊本県宅建協会の不動産セミナーは一般の方々が参加可能な機会を設けて
います。
簡単に情報収集を行うに便利なのはやはりSNSですね。
情報収集する中でネットや初心者向け不動産セミナーの中にはビックリ(＠_＠;)するような、いい加減な情報が流れている場合も見受けますが、不動産の勉強を進めて行けば、
何が正解に近いかは解るようになりますので、悪意の有る偽情報に惑わされずに地道に
勉強しましょう。
現在私は熊本県宅建協会荒尾支部で20年近く役員を務めており、現在法務委員長の職責で、不動産取引のトラブル等消費者相談業務を行っていますが、過去には会員不動産業者様向けの研修を年数回実行する研修委員長も数年間努めていました。
不動産事業は不動産の法律だけでなく、建築、住宅ローン、民法、税金等様々な幅広い知識が必要で、関連法規は毎年改正され最近は業歴の永い不動産業者も過去の経験だけでは
現在不動産事業を継続出来る程甘くないです。
不動産のプロでも勉強しなければリングから降りなくてはならない時代
不動産取引のプロとして看板を掲げ、不動産業を行っている事業者でも様々な思考、判断基準が有り、どれが正解かは難しいのですが・・・。(・・?
さて今回は「不動産取引きで不幸にならないで！」
前回も当ブログに記しておりますが安易な不動産購入の結果、大切な家族が崩壊して
しまう事態になってしまった。ご家族からの相談が急増しています。
何れも不動産購入時に自己資金ゼロでハウスメーカーの担当と面談を重ねる度に建築費が
上がり、当初予算よりオーバーしたが、その担当者から紹介された予算内で購入できる土地情報の中から土地を決め、建物も希望通りの注文住宅で新築した。
結果、住宅ローン借入金額も大幅に上がったが夢のマイホームの為に決断した！
数年間は奥様も働きに出て共働きで何とかしのいだが、出産を機に奥様が退職された頃
ご主人の職場もコロナで手取り収入が減少してしまい、夫婦関係がギクシャク・・・。
修復に努力したが奥様は子供を連れご実家に。 結果離婚となった。
大事な子供や奥様の笑い声に包まれた家が、奥様と子供用品が消えたうす暗く広い空間の家に一人残されたご主人は一言「一体何の為に無理して家を建てたのだろう。こんな筈じゃなかった・・・。」と
離婚後も住宅ローンの返済は続きます。しかも自己資金ゼロの100％融資で返済10年未満ではローン残債元金部分は殆ど減っていません。しかも追い打ちをかけるように現在住宅ローン金利が急上昇し、金利が倍に上昇したことで月々の返済額も上がりました。
このままでは住宅ローン返済が滞るのは時間の問題。
売却したくても不動産価格の下落も有り、住宅ローン残債額以上での売却はムリと相談した
不動産会社で言われてしまった。
もう、八方塞がりだ。自己破産するのも弁護士報酬やお金がかかる、いっそ逃げようか。
等と・
現実的に二人の所得で借りた住宅ローンの返済を一人で続けていく事は困難です。
離婚後の様々な問題を抱える中、一日でも早いリ・スタートを始めなくては進めません。
この現実から進むには前回のブログに記した通り、不要な不動産の売却から進めなくては
なりません。
仮に貴方に早急に新たなパートナーとご縁が有り、同居・再婚しそのままマイホームに同居しながら、二人で残債を払い続けていくならば未だ安心です。
しかし現実的には新たなパートナーは、あなたが前の家族と住んでいた想い出の詰まった家に、そのまま居住してくれるとは限りません。
今更ですがマイホームを建築する時にどの様にすればよかったのか？
① 先ずは物件選びの前に資金計画から始めましょう。
会社員なら自分の属性（勤務先企業の信用状況）を理解する。勤務先企業の信用を
フルに活用し、有利な低利な金利が使える金融機関選びを。
当地だと長洲の造船企業や大牟田等の旧財閥系三〇系企業、地元に進出している
大手企業、安定している公務員や医療従事者の方。
家を購入した職場の先輩や総務に、職場の先輩たちがマイホーム購入時にお世話に
なった、お得に融資してくれる金融機関の紹介依頼する。
住宅ローンは35年から50年と長期に渡り返済します。よって余裕の有る返済額に
しましょう。どちらかが働けなくなった場合も考え、無理しない資金計画を。
② マイホーム資金を貯める。理想は購入時に購入想定額の20％
の自己資金を持つと余裕が生まれ、より良い条件で住宅ローン
借入れ交渉が出来る。
貯金だけでなく様々な運用も行い、自己資金増やすスピードアップ。
自動車の買替はマイホーム取得後に延ばす。
住宅ローン審査で自動車ローン借入額は負債です。友人の結婚式が重なり、一時的に
キャッシングした場合も、金融機関の審査では月々の手取り収入金額で生活出来ない
人物とマイナス査定です。
金融機関から有利な条件で住宅ローン融資を受ける為にマイナスな行動は先に延ばす
こと。 実は自動車ローン審査はマイホーム融資審査に比べかなり緩く、
購入の順番を変えるだけでお得な条件で住宅ローン融資が組める確率が上がる。
③ ハウスメーカーにいきなり行かない。先に家から決めない事
家づくりのプロの営業からしたら素人の貴方は全くの無防備です。
最低限の予備知識を勉強後に行きましょう。最新の間取り、設備で演出されたモデル
ルームは特に魅力的に映ります。ですが貴方の予算で同じグレードの家が建ちますか？
何度も言うように不動産の主役は土地。貴方の大事な不動産価値を守ってくれるのは
土地（立地）なのです。
将来的に満足の高いマイホーム取得のコツは土地（立地）選びから！
全国的に地震・豪雨・台風などによる自然災害が頻発しています。
10年前の熊本地震後は耐震等級3性能を謳う住宅や平屋が増えました。これは良い事だ
と思いますが折角安全度の高い家を新築するならば、先ずは立地選びに気を使いましょ
う。
ハザードマップ上で海･河川のそばや低地内水氾濫、土砂災害ハザードマップでがけ崩
れに巻き込まれる可能性の有る危険なエリアでのマイホーム購入（新築）は正に家族を
危険に巻き込む選択でしかなく、しかも居住性だけでなく経済的や資産性にも難あり
です。
安全な耐震等級３の家を新築したい。ただしそのような住宅は建築費が高額な為、
土地代にかける予算が下がり結果的に安全上問題ある土地に建築した。
地震で家は大丈夫だったが周囲の地盤が緩く、液状化、もしくは床上浸水した。
40年以上の長期ローンで残債も残り、再度新築する予算、体力は残っていない。
そんな土地は売れないので、被害を受けた住宅をリフォームして住むしかない…。
でもこの場所で又同じ災害が起こったら。 不安です。
地価の高い土地には理由が有ります。それは利便性は勿論、土砂災害や海抜００ｍと
水災被害を受けない安全に住める土地です。昔から安全な土地には大名や貴族等の
何よりも安全性を重視して住まいを建築する人々が居ました。
結果、様々な自然災害から家族を守り、不動産と言う資産も守る意識の高い人々が
住んでいます。
江戸の町では大名屋敷は勿論、寺社仏閣も自然災害時には住民の避難場所になるの
で、安心な立地に建立されることが多かったと聞きます。
都心の住宅地では安全な土地とリスクの高い土地では坪あたりの単価が、数百万円
違ってきますが、都心部と違い田舎の荒尾市の宅地価格は全体的に安価な為、自然災害
に巻き込まれる可能性が高リスクの土地値と安全な高台の土地値の坪単価はわずか５万
円程の坪単価の違いです。
平均的な戸建ての敷地面積が６０坪としたら
５万円✖６０坪 で総額３００万円の価格差
土地値に使う￥３００万円の差が、家族が安全な場所で生活するのか大雨や地震の度にドキドキしながら眠れない夜を過ごすのか？
確かにマイホーム購入時の３００万円の差は大きいのですが、将来売却時の資産価値では
安全な立地の不動産とリスクの有る立地不動産の価格差では３００万円以上の価格差に繋がることが多いように感じます。
自然災害のリスクの無い安全な立地の土地価格は、将来も資産価値として残るものです。
是非、安全な場所で大切な家族を守れる土地選びを
お勧めします‼ (^^)/
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