最近、💴住宅ローンの支払いがきつくなった⁉ と相談が増えてきました。 特に築浅物件で…。 (´ε｀；) ｳｰﾝ…
熊本県荒尾市の中心部 緑ヶ丘の不動産会社「株式会社グリーンモールハウジング」の藤崎です。日々の不動産業務で感じたことを日記代わりに記しています。
当ブログの内容に関し、何故か一般のお客様方より県内外問わず同業不動産業社様や行政職員・議員の方々からお声掛け頂くことが多い気が・・・。 (・・?
特に荒尾市の行政職の皆様へ 決して荒尾市を非難している訳ではありませんので、どうか寛大な心で。 よろしくお願い致します。 (__)
弊社の有る荒尾市中心部「ゆめタウンシティモール」年間３８０万人の集客力を誇る。
さて今回は徐々に増えてきた不動産相談で
「今、居住中の住宅ローンの返済が苦しくなって きました。 どうしよう///」
と来社される方々が増えてきました。 実は最近1年程、弁護士さんから自己破産申請用に裁判所へ提出する為の不動産査定書作成依頼も増えています。
その殆どの不動産が築１０年以内の築浅物件です。
大体子育て世帯のご家族で、奥様は子育て世帯に人気の箱型大型車両のアルファード等と
別途、ご主人は通勤用の自動車を保有されています。
話を聞き進めていくとマイホーム購入時はご主人に残業も多く残業手当収入も結構あり、
奥様も勤務されて収入が有り、いわゆるダブルインカム夫婦です。
現在、ご主人の会社は働き方改革で残業が減り休日も増えたが、勤務時間の縮小で手取り
収入は減額に…。( ﾉД`)ｼｸｼｸ… 奥様もお子様が２人、３人目と生まれたことで職場を退職され、奥様の収入が無くなったが、逆に子育てにお金がかかるようになった。
マイホーム購入当時は夫婦共働きで充分な世帯収入が有り、今より住宅ローン金利も安く、ハウスメーカーからも夫婦収入合算すれば、夢のマイホームに手が届く。自己資金 ゼロ円で新築戸建て住宅に住めます。と言われ銀行からも融資は問題無い。と
今より住宅ローン借入れ審査自体も緩く、簡単に高額な住宅ローンを借りれた時代です。
自分たちには高額と考えたが当時の住宅ローン金利は低金利と言われ、また当時友人や同級生達も家を新築しており、結果 少し背伸びして、より金利の安かった変動金利の住宅融資を選択し、マイホームを新築した。
新築後に家具家電も購入するので自己資金は使いたくなかった為、物件価格の100％全額の融資利用した。
勿論、当時住宅購入時に自己資金は０円で借入れ可能！と言われたので、諸費用分も住宅
ローンで借入れしたと。 なんとオーバーローン (;^_^A
が
昨今の住宅ローン融資金利上昇で月々の住宅ローンの返済が依然と比べ高額になり、返済もきつくなってきたので、以前両親が実家の空き家売却で世話になった弊社を紹介されて相談に来社の流れ。
夫婦の希望を満たす為の建物建築費が高額だったので、その分土地代を節約しましょうと
提案され、ハウスメーカー担当者から紹介された土地（少し不便だが条件が劣るので相場より安価？）を購入し、その土地に建物を新築した。
予算の都合上、建物は当初の希望より小さくなったが以前の賃貸アパートより広く、子供達もノビノビ暮らせ満足な戸建て住宅です。駐車場は来客用も有り、トータル３台以上駐車可。
そんな快適なマイホーム生活が数年で突然の手取り収入の低下や、 返済中の
変動型住宅ローンの金利上昇で脅かされています。
最期に今のマイホームにそのまま居住したいのか？ それとも引っ越しして生活を立て直すのか？をお聞きします。 大事な事なので。
一通りご夫婦からお話をお聞きした中で、弊社からの提案は以下の通り
「今のマイホームにそのまま居住を希望する場合」
① 住宅ローン返済の為、家計の見直しや環境を変え働き家族の手取り収入を増やす。
② 住宅ローン利用中の金融機関と交渉し、返済期間を延ばし月額返済額を払える金額へ
変更する。
③ 親から援助してもらう。そのお金で住宅ローン残高を一部繰り上げ返済し月額返済額
を減額する。親に資金的な余裕が有れば、住宅ローン借入残額全てを親が一括返済し、
その後、月々親に返金する。（親子間で金消契約を結び、金利も付し返済する。）
「マイホームから引っ越しして生活を立て直す場合」
① 可能なら実家に戻り、マイホームは銀行の承認を得て一旦借家にし、その家賃収入で
住宅ローン返済を継続する。
※ 何れにしても住宅ローン利用中の金融機関の承諾が必要。
場合によっては住宅ローン金利の上昇や残債の一括返済を迫られるリスクも有る。
追加で両親などを連帯保証人追加や実家の土地建物等を担保にされるなどの可能性
も有り。
② 築浅の中古住宅として売却する。
※ 問題は売却金額で住宅ローン残債が抹消出来るのか？
フルローン借入で返済年数が浅い場合、住宅ローン残債額が多額の場合が多い。
残債額を売却額で返済可能か？ 住宅ローン残債分は一括返済可能か？
親から不足分を援助可能か？
※ 中古住宅を売却するのにより重視されるのは、建物は勿論です
がそれ以上に立地条件が大事です。
建物は何処でも建築可能ですが、立地（土地は）変えられません。
少しでも需要の有る人気エリアに建築された物件なら、土地代も下落せず中古住宅需要も有り、売却は可能でしょうが、土地代が安かったからと不人気エリアに建てられた物件の価格下落率は急速に進むのです。
建物の資産価値の棄損は不人気エリア程、早く進みます。
同条件の建物でも当然成約価格は土地代だけでなく、人気エリアの建物程高く売却が可能なケースが多いですね。 (^^♪
先ずは事態が深刻化する前に
早めに相場を良く知る地元の不動産会社に相談する
ことです。
次に住宅ローンの返済が延滞となり、銀行からの催促も無視した
場合！
経験上、この対応がいちばん最悪です
早ければ滞納から数か月～半年ほどで銀行から債権回収会社（サービサー会社）に債権売却されます。 銀行の手は離れ、債権回収会社が競売手続き等に着手。
債権者側から競売手続きに着手されると住宅ローン残債と延滞料等の違約金に加えて競売
手続きの必要費 約１００万円＋αが貴方の債務に追加されます。
借金が貴方の意思も関係なく更に増えるのです。
その後、貴方のマイホームが競売で売却されますが、 殆どの競売落札金額は不動産市場相場よりも 3～４０％程 安価で落札されます。
落札後落札者に売却され、落札者から最長半年ほどで物件明渡し裁判手続きにより強制的にマイホームから退去させられます。
例えば貴方の住宅ローン残債金額が仮に￥３，０００万円として延滞料仮に￥６０万円＋ 競売手数料約￥１００万円 合計残債額￥３，１６０万円の場合、
競売落札額が￥１，６４０万円の場合 競売後の残債額は￥１，５２０万円…A
その後、債権回収会社から残った不足額の￥１，５２０万円を請求され返済方法の
打合せ後、返済が始まります。
要は強制的に家を本来の相場価格より安価で売却・退去させられて、高額な残債だけが貴方に残る。 最悪のケース
この残債額を少しでも減らし、貴方の再スタートを少しでも楽に
する方法は無いのか？ 実は有ります。
実際の不動産相場より、裁判で強制的に安価な金額で売却され、強制退去させられる競売
より、自身の判断でより相場に近い金額で売却する「任意売却」の選択です。
それは 住宅ローン返済が滞った場合、早期に債権者（借入れ銀行）に連絡し、先方が債権譲渡や競売手続きに着手する前に自分の意志でマイホームを売却し（少しでも相場に近く、競売価格より高額で売却し、残債額を減らす。）売却額を銀行へ返却し、残債を返済する
行為です。
これならマイホームを競売価格より高額で売却することや競売手続きによらないで自己売却で売却する為に競売手数料（約￥１００万円）も不要になります。
目標は少しでも相場に近い金額で、競売より高く売却することで残債を減らし、その後のリ・スタートを楽にすることです。
住宅ローン残債額￥３，０００万円 延滞手数料￥６０万円 合計￥３，０６０万円･①
任意売却での売却額￥２，０００万円の場合
売却額 ￥２，０００万円の場合、仲介手数料:￥７２．６万円税込み
抵当権抹消手数料約１０万円の場合
２，０００万円－７２．６万円－１０万円＝￥１，９１７．４万円･②
①－②＝￥１，１２２．６万円…任意売却時のローン残債額…B
A￥１，５２０万円－B￥１，１２２．６万円 ＝ ￥３９７．４万円の差が。
約４００万円と言えば当地の会社員平均年収以上の金額です。
１年間働いた金額分以上の違いが有ります。
住宅ローンの返済が苦しくなり、弁護士さんに相談すると直ぐに自己破産を勧められる場合も有るかも知れませんが、場合によっては
自己破産をせずに住宅ローン残債を完済出来る場合も有るので、
先ずは地元の不動産会社にお尋ねされてみてはどうでしょうか！
ネットで全国に広告している不動産会社は、その不動産の対象地の相場は判かりません。
相場より安価な価格で売却されたりしない様、よく考えて選択しましょう。
※ 残念ながら現実的には住宅ローン返済の件で夫婦間の仲が悪化
し、離婚に繋がってしまうパターンが急増中！ ( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
マイホームを購入し、家族仲良く子育てし人生の想い出作り、楽しみながら生活する為に
無計画なマイホーム購入のせいで、家族崩壊から離婚と家族が崩壊するのは見たくありま
せん。
弊社の分譲地や建売住宅を購入頂いたお客様では、現在離婚されたご家族はおられません。
不動産仲介でハウスメーカーさんの紹介で、土地をお取引させて頂いたお客様の中では二組程居られるようです。
マイホームから夫婦のどちらかが家から出て行き、それから弊社に相談に来られる方が多いです。
少しでも早い段階で相談に来て頂ければ、不動産問題が引き金で自宅の売却はともかく
家族崩壊→離婚という最悪のパターンを回避してもらいたい。
不動産取得（特にマイホーム）で幸せになってもらいたい。
不動産で不幸（離婚や家族崩壊）になって
ほしくない。
住宅ローン返済が停滞し、銀行からの催促を無視する事は
本来不要だったはずの負債迄増えてしまう悪手です。
最近は住宅ローン金利の上昇で最近は金利がずーっと変わらない固定金利のフラット融資利用が増えましたが金利は３％台。
建築費の高騰で借入金額も4～5千万円 (；ﾟДﾟ)、返済期間は50年間です。
昔からマイホーム購入時に言われているように、これからは自己資金ゼロでの購入はなるべく避けて、少しでも自己資金を用意し（出来れば自己資金２０％）、残り８０％を住宅ローン融資を活用すれば、相場次第ですがローン返済の途中で物件を売却した場合でも、
売却金額で住宅ローン完済の可能性も上昇します。
自宅を売却したら、住宅ローン残債が残らないようなマイホーム不動産の取得が理想です。
その為には不動産購入は立地の選定と自己資金率が特に大事です。
昨年から全国的に新築不動産の建築が激減しています。建築費と金利の高騰の影響です。
これからのマイホーム取得は 新築ありきの風潮から人気エリアの中古住宅を取得し
お好みでリノベーションを施し、無理しない住宅ローン返済額で上手に暮らす‼
そんなご家族が増えそうです。※新築住宅の供給が減ると中古住宅の資産価値も欧米諸国
みたいに値下がりしにくい市場価値で家が財産になれば、良いですね。
住宅ローンの支払いが貯金代わりとなり、不動産と言う資産の構築になれば幸せです。
その場合でも、不動産の価値は立地が大事！
多少地価が高くても人気エリアの土地を取得する事が将来の貴方の資産を守ることに繋がります。地価の安価な荒尾市では高くても坪20万円を超える宅地は有りませんから。(^^)/
弊社では荒尾市内の不動産取得時には、高くてもエリア一番の立地に拘ります。
立地はオンリーワン🐶なのです。
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